Mortgage 1 : Pre-Qualification과 Pre-Approval의 차이점
보스톤코리아  2017-05-02, 13:29:14 
집 장만, 더 큰집을 생각하고 계세요? 요즘은 구입자의 경쟁이 참으로 치열한 때입니다. 집주인들은 여러개의 오퍼를 받을테고 높은 오퍼만을 중요시 할것이라고 생각할 수 있습니다. 하지만 그 외의 부분을 진행하며 클로징데잇을 맞추지 못 하거나 융자가 나오지 않는등, 딜이 틀어질 수 있는 위험성이 있습니다. 조금 더 높은 가격으로 매매를 하려다가 딜이 성사되지않고 결과적으로 낭패를 보게되는  경우가 생길 수 있겠죠. 이런상황을 방지하기위해 많은 집주인들은 먼저 융자를 받을 수 있는지, 클로징 날짜에 착오없이 진행이 될 수 있는지 제 3자의 의견 또는 약속을 필요로 합니다. 그러므로 다른 바이어들과 다르게 앞서나가길 원한다면 꼭 알고 준비해야하는 부분, 바로 프리퀄리피케이션(Pre-Qualification)과 프리어프로벌(Pre-Approval) 입니다.

먼저 Pre-Qualification은 모기지 브로커/오리지네이터에 의해 작성이 됩니다. 대출인이 기본적인 정보를 구두로 주거나 애플리케이션에 기입하는 정보만을 바탕으로 이러한 부분들이 사실이라는 가정 또는 조건하에 대출이 가능한 예상치를 알려줍니다. 대출회사나 브로커에 따라 서류를 필요로 할 수 있지만 꼼꼼히 검토를 하기원하는 브로커는 Pre-Approval과 거의 동일한 서류를 필요로 하기도 하고 이것을 Field Underwriting이라고 부릅니다. Pre-Qualification은 하루정도의 짧은 시간안에 작성이 가능합니다. 꼭 기억해야 하는것은 언더라이팅의 심사를 거치지 않았기에 확실한 약속은 아닙니다. 하지만 먼저 주어진 정보를 바탕으로 몇가지 조건하에 예상치의 융자가 가능할 것이라는 판단이니 특별한 변수가 있지 않다면 문제가 되지 않습니다.

Pre-Approval은 실제로 융자를 진행하며 필요로하는 동일한 서류를 요구하고 언더라이터의 심사를 거치게 됩니다. 다만 정해진 부동산만 임의로 가정을 하고 필요한 서류는 다음과 같습니다.
- Credit Report
- Tax Return
- Pay Stub
- Bank Statement

가장 중요한 수입과 지출을 확인할 수 있는 정확히 신고가 된 서류들이며 대출자의 개인적인 생각이 아닌 사실로 기록된 부분들만으로 판단을 내리게 됩니다. Pre-Approval은 이러한 서류를 기반으로 언더라이터의 심사를 거쳐서 나오는 약속된 결과물입니다. 그렇기에 Pre-Qualification과는 다르게 더 긴 시간이 요구됩니다. 준비가 길고 확실한 만큼 오퍼가 승낙된 후 더 빠른 진행이 가능합니다. 모기지가 나오지 않을까 마음조리는 일도 없고 준비사항에 차질이 생겨 클로징 날짜를 미뤄야 하거나 융자가 불가피하게 거절되는등의 사건을 미리 예방할 수 있는 대비책입니다.

Pre-Qualification과 Pre-Approval은 공통점도 있습니다. 소득, 집가격, 다운페이먼트 금액등 대출자가 제공하는 기본적인 바탕자료가 예상이 아닌 실제금액이고 현재 부담하고있는 부채(크레딧카드 페이먼트, 자동차 융자비, 학자금 대출비 등)를 숨기지 않고 공개한다면 사실상 모기지 브로커의 Field Underwriting의 판단과 언더라이터의 심사결과는 거의 동일할 수 있습니다. 다만 짧은 시간안에 가능한 Pre-Qualification은 많은 분들이 부동산에 오퍼를하기 전 급히 필요로 하는 때에 기본적인 서류들과 부채에 대해 숨기지 않고 모든걸 공개한다면 더 정확한 판단이 가능하게 됩니다.

대출자의 개인적인 판단으로 수입이 충분하다고 하더라도 실제적으로 인정되지 않을 수 있는 부분들이 숨어있고 다운페이를 하려고 하는 나의 돈이 융자업계의 지침서에서는 인정되지 않을 수 있습니다. 반면 내 생각과는 다르게 상황전개가 가능할 수도 있고 다운페이 액수, 이자율도 단순한 숫자가 아닌 본인의 상황과 계획에 따라 더 나은 방도가 숨어있을 수 있습니다. 항상 느끼는것은 모든 분의 상황이 너무나 다릅니다. 어느 한 번 똑같은 상황에 똑같은 가격의집, 동일한 액수의 다운페이먼트, 같은 금액의 월납료가 나온적은 없습니다. 모두가 너무나 다르고 더 만족스러운 딜, 예상치에 달하지 못 하는 딜에 실망하실 수도 있습니다. 하지만 가장 중요하고 기억해야 할 부분은 집을 찾고 오퍼를 하기전 가능한한 미리 모기지 상담을 하고 본인에게 맞는 방향으로 준비를 해야만 시행착오를 예방할 수 있습니다.


마이클 리 (Michael Lee, 978-314-8818)
Insurance Broker, [email protected]
 - License in Health, Life, Series 6, Series 63, Property & Casualty
 - Health/Life/Annuities/Medicare/Disability/Group Benefit/Reinsurance 전문
Loan Officer, [email protected]
 - NMLS # 1464242 / Real Estate License No. 9534498
 - Government & Conventional Residential Loan


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