영민 엄마와 함께하는 재정계획 (217) : 주택 융자금(mortgage)에 관한 진실
보스톤코리아  2014-02-10, 12:43:50 
은퇴하려는 분이나 이미 은퇴한 분들은 남아있는 주택융자금을 전부 갚으려고 합니다. 한 마디로 매달 나가는 지출을 줄이겠다는 생각입니다. 이것이 재정상 좋은 결정인지 아닌지를 함께 생각해 봅니다.

일반적으로 빚(debt)은 나쁘다고 합니다. 그 중 대표적인 것이 신용카드 빚입니다. 이자율이 무려 20%가 넘기 때문입니다. 그러나 재무적인 관점에서 유일하게 좋은 빚(good debt)이 있습니다. 그것은 집을 살 때 얻는 주택 융자금입니다. 주택융자는 많은 액수를 그리고 오랜 기간(Big & Long Mortgage) 가지고 있어도 되는 이유가 무엇인지 함께 알아봅니다. 

주택융자금은 집값 (home value)에 아무런 영향을 끼치지 않습니다.
주택융자금 액수와 상관없이 집의 가치는 오르고 내림을 반복합니다. 다시 말하면, 주택융자금을 많이 갚았거나 적게 갚았거나 집 가격과는 아무런 상관이 없습니다. 많은 에쿼디(equity)는 돈을 집안에 가득 쌓아두고 있는 것과 같다고 말할 수 있습니다.

주택융자금의 이자율은 매우 저렴합니다.
일반적으로 사람들이 여러 가지 빚(credit cards, auto loans, student loans, personal loans)을 가지고 있는데 그중에서 이자율이 가장 적은 것은 주택융자 이자입니다. 또한, 다른 대부분의 융자는 세금공제를 받지 못하는 데 비해 주택융자금에 대해서는 세금공제 혜택을 받습니다. 

한 가정에 세금비율이 33%라고 가정한다면 주택융자금 5% 이자는 실제로는 3.5% 정도밖에 되지 않습니다. 세금 공제를 받기 때문입니다. 주택융자금을 갚을 돈으로 투자(IRA 등)하여 수익률 3.5% 이상을 받을 수 있다면 주택융자를 빨리 갚을 이유가 전혀 없습니다. 작년(2013) 주식시장의 평균 수익률이 30% 이상이었고 지난 5년 동안의 평균 수익률은 18.04%이었습니다.

언제 유동성이 있는 돈(cash) 이 필요할지 모릅니다.
'철수'와 '영희'는 오랜 소꿉장난 친구입니다. 둘이 함께 같은 대학을 졸업하고 같은 직장에서 일합니다. 직장 생활 몇 년 후 각자 집을 사기로 하고 주택융자금을 받습니다. '철수'는 “나는 빚을 지고는 도저히 살 수 없다.”라는 마음으로 한 달 치 주택융자를 1년에 한 번 더 갚습니다 (1년 – 13 payment, 이것이 Biweekly Mortgage). '영희'는 '철수'와 똑같은 액수의 금액 (한 달 치 더 내는 금액)을 저축합니다. 불행하게 두 사람이 동시에 직장에서 해고 통지를 받습니다.

주택융자금을 빌려준 회사는 매달 월부금(payment)을 기대합니다. 집에 에쿼디가 얼마 있는지는 전혀 상관하지 않습니다. 만일 '철수'가 현금이 없다면 집을 팔아서 갚을 수 밖에  없습니다. 반면 '영희'는 저축한 돈으로 주택융자금을 갚아 나갈 수 있습니다.

은퇴를 준비할 때나 은퇴했을 때도 같은 이유를 적용할 수 있습니다. 병원비, 집수선 등으로 예상하지 못했던 돈이 필요하면 저축했던, 유동적인 자금으로 대체할 수 있지만 에쿼디가 많은 집은 팔아야만 돈이 나옵니다. 

*30년과 15년 융자를 비교할 때 30년의 월부금은 15년보다 적은 액수입니다. 적어진 차액을 저축하지 않고 한국으로 소풍을 간다든지, 새 차를 산다든지, 새로 나온 대형 TV를 구매한다면 당연히 빨리 주택융자금을 갚는 것이 현명한 선택일 것입니다. 

간단히 정리해 봅니다.
"여윳돈이 생겼는데 주택융자금을 갚아 버리겠다." "은퇴할 때는 매달 나가는 돈을 줄이기 위해 주택융자를 갚겠다." "집을 살 때 매달 나가는 주택융자 지불금을 줄이기 위해서 가능한 많은 선도금(down payment)을 내겠다." 등의 말을 자주 듣습니다. 그러나 매월 나가는 액수가 적어진 이유는 공짜로 그렇게 된 것이 아닙니다. 나의 목돈으로 미리 갚았기 때문입니다. 이 말은 내 수중에 가지고 있는 돈이 그만큼 적어진 것입니다. 또한, 그만한 목돈을 다른 곳에 사용, 즉 투자로 더 많은 이익(opportunity cost)을 얻을 수도 있다는 생각도 해야 합니다.

주택융자의 이자율이 적은 이유는 집을 담보로 잡고 있기 때문입니다. 같은 개념으로 자동차 이자가 비싼 이유는 자동차의 값어치는 시간이 지남에 따라서 떨어지기 때문입니다. 신용카드 이자가 비싼 것도 같은 이유 때문입니다.

최종적인 결정은 여러분이 합니다. 사실을 알고 판단하는 것과 모르고 결정하는 것은 커다란 차이점이 있습니다. 처음에는 작은 액수이지만 장기간에는 커다란 차이로 벌어집니다. 재정적인 사실과 함께 본인에게 적합한 재정계획을 설계하시길 바랍니다. 

*Private Mortgage Insurance(PMI)를 내지 않기 위해 20%까지 선도금(down payment)을 내는 것은 현명한 판단이라 생각합니다. *전에 발표한 글을 최근 많은 질문으로 다시 정리했습니다.


이 명덕, Ph.D., Financial Planner
 &Registered Investment Adviser (RIA)
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