보스톤코리아

한국 거주자인 김백두씨는 투자 목적으로 보스톤에 있는 주택을 취득해 임대사업을 하고 있습니다. 그런데 이번에 그 주택을 매각하려고 합니다. 미국의 주택매각과 관련해 한국과 미국의 세금문제는 어떻게 되나요?

한국 거주자가 미국에 있는 부동산을 양도하면, 그는 부동산의 양도로 발생한 이익에 대해 미국에 양도소득세를 신고해야하고 또한 한국에도 신고해야 합니다. 다만, 한국의 세금계산시 미국에 낸 세금은 외국납부세액공제를 받을 수 있습니다. 이번주는 이와 관련한 내용을 살펴보기로 합니다.

1. 미국세법상 비거주자의 양도소득에 대한 과세 방법

미국의 세법에 따르면, 비거주자(Nonresident alien)가 자본재산(capital assets)을 양도한 경우 ①미국의 사업과 관련된 자산의 양도로 인해 발생한 이익과 ②미국내에 있는 부동산의 양도로 인한 양도차익에 대해 양도소득세를 부과합니다.

주식 또는 동산(personal property)의 양도소득

그러나 납세지(tax home)가 미국외의 다른나라에 있고 미국내 거주일수가 과세기간 중 183일 미만인 비거주자가 주식(Securities)이나 동산(personal property)을 양도한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만, 이 경우에도 양도소득이 미국의 사업과 실질적으로 관련이 있는 경우(effectively connected with a U.S. trade or business)에는 미국에서 과세됩니다.

위의 183일 규정을 적용함에 있어 5년 또는 2년의 유예기간에 있는 학생이나 연구원 등(exempt individual)의 경우 주의를 요합니다. 이들은 실질적으로 183일 이상 미국에 거주했더라도 5년또는 2년의 유예기간 동안은 세법상 비거주자에 해당합니다. 그러나 이 규정(exempt individual)은 양도소득세 과세여부를 결정하는 183일 규정과 관련성이 없습니다. 따라서 학생 등이 5년 또는 2년의 유예기간 내에 있어 비거주자에 해당하더라도 한 과세기간내에 실질적으로 183일 이상 미국에 살았다면 주식 등의 양도소득에 대해 세금을 내야 합니다.

부동산(real property)의 양도소득

위에서 본 바와 같이 비거주자의 미국내 부동산(real property)의 양도로 인해 발생한 소득에는 양도소득세가 과세됩니다. 이때 비거주자의 부동산 양도소득은 미국내 사업에서 발생한 소득으로 보아 미국의 시민권자와 동일한 세율로 과세됩니다. 즉, 부동산 양도소득을 부동산 보유기간에 따라 단기양도소득(short-term capital gains)또는 장기양도소득(long-term capital gains)으로 구분하여, 단기양도소득에 해당하면 일반세율인 10%~30%의 세율을 적용하고 장기양도소득인 경우 최대 15%의 세율을 적용하여 세금을 계산합니다. 그러나 부동산 임대기간 동안 비용으로 계상한 감가상각비에 대해서는 ‘미환수된 §1250 이익(unrecaptured §1250 gain)’규정에 따라 최대 25% 의 세율을 적용합니다.

양수자(transferee)는 10% 원천징수 의무 있어

한편 비거주자로부터 부동산을 양수한 자는 대가 지급시 그 대가의 10%에 해당하는 금액을 양도자로부터 원천징수한 후, 이를 IRS에 납부해야 합니다(The Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA)).

그러나 여기에는 원천징수의무가 면제되는 몇가지 예외규정과 원천징수금액을 경감해 주는 몇가지 규정이 있습니다.

원천징수가 면제되는 예로는 비거주자로부터 주거목적으로 $300,000이하의 주택을 취득한 양수자에게 원천징수를 면제하는 규정이 있으며, 원천징수금액이 경감되는 예로는 10%의 원천징수 금액이 납세자가 실제로 납부할 세금을 초과하는 경우 원천징수액을 줄여주는 사례를 들 수 있습니다. 이때 원천징수금액을 경감 받기 위해서는 반드시 양도자 또는 양수자 또는 대리인이 IRS에 경감 신청을 한 후 IRS의 승인을 받아야 합니다.

2. 한국에서의 해외부동산 양도소득의 과세

한국의 세법에 따르면, 해외의 자산을 양도한 경우에는 5년간 계속하여 한국에 주소나 거소를 둔 거주자에게만 양도소득세가 과세됩니다. 따라서 비록 김백두씨가 미국의 부동산 양도일에 한국 거주자더라도 지난 5년간 계속한 세법상 한국의 거주자에 해당하지 않는다면 미국의 부동산 양도소득에 대해서는 양도소득세를 내지 않습니다. 이때 김백두씨가 한국의 거주자인지의 여부는 여러가지 사실관계를 종합하여 판단하게 됩니다.

만약, 김백두씨가 5년이상 계속 한국 거주자에 해당돼 한국에 양도소득세를 내야하는 경우, 한국의 세금 계산시 미국에 납부한 세금은 외국납부세액공제를 받거나 필요경비에 포함할 수 있습니다.

한국내 부동산과 해외 부동산의 세금계산 차이점

해외 부동산의 양도소득세 계산방법은 국내 부동산의 양도소득세 계산방법과 몇가지 차이가 있습니다.

첫째, 해외주택은 1가구 1주택이 될 수 없습니다. 따라서 1가구 1주택에 대한 비과세 규정을 적용받을 수 없습니다.

둘째, 해외 부동산은 국내 부동산에 적용되는 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.

셋째, 해외 부동산의 양도소득 세율은 일반누진세율을 적용합니다. 즉, 국내부동산에 적용되는 중과세율은 적용하지 않습니다.

*이 내용은 현행 법령을 기준으로 일반적인 내용을 안내한 것입니다. 따라서 실제 개별적인 세무신고시에는 반드시 전문가의 조언을 받아 처리하시기 바랍니다

이명원

공인회계사

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