보스톤코리아

미국영주권자인 김한국씨는 임대중인 주택을 양도하려고 합니다. 그런데 양도소득세 계산시 양도차익 중 일부이익에 대해서는 15%의 세율이 아닌 25%의 세율을 적용 해 세금을 계산한다는 이야기를 듣고 깜짝 놀랐습니다. 양도소득세율을 15%로 알고 있는데, 왜 25%의 세율이 적용된다고 하는 지…

많은 분들이 1년이상 보유한 자본재산(Capital Assets)의 양도차익(Long-term capital gain)에 대해서는 15%의 세율로 세금을 낸다고 알고 있습니다. 물론이것이 틀린 말은 아니며, 필자 또한 양도소득 세율이 15%(2013년부터는 소득이 $400,000또는 $450,000이상이면 20%)라고 이야기 하곤 합니다.

취득일 : 2000년 1월 1일

양도일 : 2013년 12월31일

취득가액 : $300,000

자본적지출액 : $50,000

양도가액 : $450,000

감가상각한 금액 : $160,000

*내용연수 27.5년, 정액법(straight-line method)를 적용한 정확한 금액이라 가정함

그런데 실제로 임대용 부동산의 양도소득세 계산시 양도차익(capital gain) 중 일부 이익에 대해서는 25%의 세율이 적용되는데, 그 내용을 살펴보기로 합니다.

이해를 돕고자 김한국씨의 상황을 단순화시켜 설명해 봅니다.

양도차익(Capital gain)의 계산

먼저, 김한국씨의 양도차익(Capital gain)을 계산해 봅니다. 양도차익은 ‘양도가액(selling price)’에서 양도시점의 ‘조정된 취득가액(adjusted basis)’을 차감해 계산합니다. 조정된 취득가액이란 아래와 같이 당초취득가액에 주택의 가치를 높히거나 내용연수를 연장시킨 자본적지출액(예를 들면, 난방장치를 새로 한 것 등)을 더하고, 임대사업소득 계산시 비용으로 계상한 감가상각액(depreciation) 등을 차감한 것입니다.

당초취득가액 ($300,000)

(+) 자본적지출액 ($ 50,000)

(- ) 감가상각비 ($160,000)

= 조정된 취득가액 ($190,000)

위와 같이 계산하면 임대용 주택의 조정된 취득가액은 $190,000이며, 김한국씨의 양도차익은 $260,000 (= 양도가액 $450,000 – 조정된 취득가액 $190,000)입니다.

양도차익을 15%적용할 이익과 25%적용할 이익으로 나눠야

그런데 양도소득세를 계산할 때 양도차익 $260,000 전체에 대해 15%의 세율이 적용되는 것이 아닙니다. 이 이익 $260,000에는 15%의 세율이 적용되는 이익과 25%의 세율이 적용되는 이익이 있습니다. 여기서 25%의 세율이 적용되는 이익을 ‘미환수된 §1250 이익(unrecaptured §1250 gain)’이라 합니다.

‘미환수된 §1250 이익(unrecaptured §1250 gain)’이란 감가상각을 할 수 있는 부동산(real property)에 적용되는 규정인데, 이는 부동산의 양도차익(capital gain) 중 임대사업소득을 계산할 때 비용으로 처리한 감가상각비만큼의 이익에 대해서는 15% 세율이 아닌 최고 25%의 세율을 적용해 양도소득세를 계산한다는 것입니다.

이를 김한국씨의 사례에 적용해 보면,

김한국씨의 양도차익은 $260,000이고, 임대기간동안 감가상각한 금액은 $160,000입니다. 따라서 이익 $260,000중 감가상각한 금액 $160,000에 해당하는 이익은 최고 25%의 세율을 적용하고, 나머지 $100,000은 15%의 세율을 적용해 양도소득세를 계산합니다.

15%의 세율은 실제 투자한 가액 이상으로 양도할 경우만 적용 돼

위에서 15%의 세율이 적용된 $100,000은 양도가액 $450,000에서 김한국씨가 실제로 투자한 금액 $350,000(당초의 취득가액 $300,000 + 자본적지출액 $50,000)을 뺀 금액과 일치합니다. 이렇게 보면 결국 우리가 알고 있는 1년이상 보유한 부동산의 양도소득세율이 15%라는 것은 양도가액이 실제로 투자한 가액(당초의 취득가액 + 자본적지출액)보다 높은 때 그 실제 투자액을 초과한 금액에 대해서만 적용된다는 것을 알 수 있습니다.

손해를 봤는데, 세금을 내라고?

최근 부동산 가격의 상승에도 불구하고 그간 장기간의 경기 불황으로 인한 부동산 가격 하락폭을 회복하지 못한 채 실제 투자금액보다 낮은 가액으로 부동산을 판 경우가 있습니다. 이경우 우리는 투자금액보다 낮은 가액으로 팔았기 때문에 손해를 봤다고 말하고, 손해를 봤으니 당연히 낼 세금도 없다고 생각합니다. 그런데 정말로 그런지 생각해 보기로 합니다.

위의 사례에서 김한국씨가 임대용 주택을 $290,000에 팔았다고 가정해 봅니다. 이경우 김한국씨는 주택을 $300,000에 취득해 수리비 $50,000을 지출했으니 총 $350,000을 투자한 셈입니다. 이를 $290,000에 팔았으니 $60,000을 손해본 것이고 손해를 봤으니 당연히 낼 세금도 없겠죠?

그런데 세법에서는 양도차익을 김한국씨와 같이 계산하지 않고 양도가액에서 조정된 취득가액을 차감해 계산한다고 설명드렸습니다. 위 사례에서 김한국씨는 임대사업소득을 계산할 때 감가상각비로 이미 $160,000을 비용처리 했습니다. 따라서 주택의 조정된 취득가액은 김한국씨가 생각한 $350,000이 아닌 $350,000에서 $160,000을 차감한 $190,000입니다.

결국 세법상으로는 $190,000의 가치가 있는 주택을 $290,000에 팔았으니 손해본게 아니라 $100,000의 이익을 봤다는 것을 알 수 있습니다. 따라서 김한국씨는 이익 $100,000에 대해 양도소득세를 내야하며, 이 때에도 미환수된 §1250 이익(unrecaptured §1250 gain)규정에 따라 이익 $100,000중 이미 감가상각한 금액 $160,000에 해당하는 이익에 대해서는 최고 25%의 세율을 적용해야 합니다. 결국 김한국씨는 이익 $100,000전액에 대해 최고 25%의 세율로 양도소득세를 내야 합니다.

*이 내용은 현행 법령을 기준으로 일반적인 내용을 안내한 것입니다. 따라서 실제 개별적인 세무신고시에는 반드시 전문가의 조언을 받아 처리하시기 바랍니다

이명원

공인회계사

617-455-8073

[email protected]또는 [email protected]

1. 미 의료 체계 대 변화, 고급진료와 일반진료로 양분화되나

2. 주최고법원, 한인 고급 성매매 업소 이용 고객 재판 공개 결정

3. 트랜스젠더 입장 거부한 한인 찜질방 성차별 소송 승소

4. 올해는 더욱 특별하게, 보스톤의 크리스마스 이벤트 총정리

5. 매스제너럴 브리검 소속 의사들, 베스이스라엘 레이히로 옮겨

6. 벌링턴 H 마트 참치 해체쇼 30일 토요일

1. 피아노 문외한도 눈을 떼지 못하게 한 임윤찬의 보스톤 데뷔연주

2. 노스쇼어몰 한국식품업체 노동법 위반으로 5만여불 범칙금

3. 보스톤 박사학위 저소득자들 불안한 삶 “일자리가 없다”

4. 포브스 선정 ‘뉴 아이비리그’ 대학에 보스톤칼리지 포함

5. 남과 비교한 사교육비 지출, 한국 출산율 저하 초래 입증

6. 한류가 보스톤미술관의 주인공, 역사적 전시회 시작된다


등록된 의견이 없습니다.