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주택을 구입하여 보유하다 처분하게 되면 단계별로 여러가지 많은 비용이 들게됩니다. 이번주는 주택의 구입과 보유단계에서 지출하게 되는 주택관련 비용이 세무상 어떻게 처리되는 지 살펴보기로 합니다.

주택의 구입과 보유 단계의 비용

주택의 구입단계에서는 주택의 구입가액에 세금(sales tax:판매세) 및 클로징비용(closing costs) 등이 추가로 듭니다. 이러한 구입단계에서 추가로 지출되는 비용은 일반적으로 그 자산의 취득원가에 포함됩니다. 다만, 판매세(sales tax)는 주택을 주거용으로 사용하는 경우 납세자의 선택에 따라 항목별공제(itemized deduction)로 처리할 수가 있습니다.

주택을 보유하는 동안에는 각종 보험료, 전기료, 수도료, 가스료, 재산세, 모기지 이자, 주택관리비 등이 지출됩니다. 이러한 비용들이 세금계산시 비용(deduction)으로 인정되는 지 여부는 관련 주택이 사업에 사용되고 있는 지, 아니면 개인용으로 사용되고 있는 지에 따라 달라집니다.

주택이 타인에게 임대되거나 사무실로 사용되는 등 사업에 사용된 경우 위의 비용은 영업비용(business expenses)으로 공제됩니다. 그러나 주택이 납세자 본인의 주거용으로 사용된 경우는 특별히 재산세(real estate tax)와 모기지 이자(home mortgage interest)만 항목별공제(Itemized deduction)를 통해 비용으로 공제할 수 있습니다.

판매세(Sales Tax)

일반적으로 주택의 구입단계에서 구입가액외에 추가로 지출되는 취득관련 각종 비용은 주택의 취득가액에 포함됩니다. 주택구입시 지출한 판매세의 경우도 일반적으로 주택의 취득가액에 포함됩니다. 그런데 주택을 주거용으로 사용하는 주택소유자의 경우 구입시 지출한 판매세를 세금계산시항목별공제(itemized deduction)에 포함할 수 있습니다. 즉, 주정부나 지방정부의 소득세를 대신하여 판매세(sales tax)를 항목별공제를 통해 비용으로 인정받을 수 있습니다. 이렇게 판매세를 항목별공제에 포함하면 그 판매세는 자산의 취득원가에서 제외됩니다.

재산세(Real Estate Tax)

주택에 부과되는 재산세(real estate tax)의 경우 그 주택을 사업용으로 사용하면 관련 재산세는 영업비용에 해당하며, 주거용으로 사용하면 이는 항목별공제 항목에 포함됩니다.

참고로 한국에 있는 주택에 대한 재산세가 미국의 세금계산시 공제되는 지 여부를 살펴보면,

외국에서 납부한 세금은 크게 ①외국에서 발생한 소득(income)에 대한 세금과 ②소득과 관련 없는 부동산이나 동산에 대한 세금(예를 들면, 부동산에 대한 재산세)으로 나눠집니다. 이 둘에 대한 공제방법은 서로 다른 데, 먼저 소득에 대한 세금은 외국납부세액공제(foreign tax credit) 나 항목별공제(itemized deduction) 중 납세자가 선택할 수 있습니다. 반면, 소득과 관련 없이 납부한 세금은 외국납부세액공제가 적용되지 않고 오직 비용공제 방법만 적용되는 데, 원칙적으로 사업과 관련하여 지출된 경우에 한해 영업비용으로 공제됩니다. 그러나 특별히 외국에 납부한 재산세(foreign real estate tax)는 사업과 관련되지 않더라도 항목별공제를 통해 공제될 수 있습니다.

결론적으로 한국에 납부한 주택관련 재산세는 그 주택이 임대 등의 사업에 사용된다면 그 임대사업의 영업비용으로 공제될 것이며, 그렇지 않다면 미국에서 항목별공제를 통해 공제될 수 있습니다.

모기지 이자(Home Mortgage Interest)

타인에게 임대되거나 사무실로 사용되는 등 사업에 사용된 주택에 대한 모기지 이자는 영업비용으로 공제됩니다. 그러나 납세자의 주거용으로 사용된 주택의 모기지 이자는 일정요건을 갖춘 경우에 한해 항목별공제(Itemized deduction)을 통해 비용으로 공제됩니다.

항목별공제를 받기 위해서는 ① 모기지는 일정요건을 갖춘 주택(Qualified Home)이 담보로 제공된 차입금(secured debt)이어야 하며, ② 납세자는 반드시 항목별공제를 선택하여야 합니다. 여기서 Qualified Home이란 main home과 second home 두 채까지 가능하며 두 채를 초과하는 주택의 경우 그 차입금이 사업활동이나 투자활동 등에 사용된 경우에 한해 공제가 가능합니다. 만약 그렇지 않다면 개인적 비용에 해당하여 공제가 되지 않습니다.

Main Home이란 납세자가 주로 거주하는 주택을 말하며, Second Home이란 여러 주택 중 납세자가 선택할 수 있습니다. 임대나 판매목적이 아닌 주택의 경우 그 주택이 개인적으로 사용되지 않더라도 Second Home이 될 수 있으나, 임대에 사용한 주택의 경우 반드시 15일 또는 임대기간의 10% 중 긴 일 수 이상을 개인적으로 사용된 경우에만 Second Home 이 될 수 있습니다.

위의 요건을 갖춘 모기지 이자는 일정한도 내에서 항목별공제가 가능합니다. 즉, 주택의 취득, 건설 등의 목적으로 차입한 모기지(Home acquisition debt)는 $1million(부부 별도 신고시 $500,000)한도내에서, 개인적 목적에 사용하기 위해 차입한 모기지(Home equity debt)는 $100,000(부부별도 신고시 $50,000)한도내에서 공제가 가능합니다.

참고로 한국에 있는 주택에 대한 모기지 이자는 주택이 임대 등의 사업에 사용되는 경우 관련 이자는 영업비용(business expenses)으로 공제되며, 그렇지 아니하고 주택이 납세자의 주거용으로 사용되는 경우에는 위의 모기지 요건 즉, 주택이 납세자의 Main Home 이나 Second Home에 해당되고, 동 주택이 담보로 제공되어 있는 등의 공제 요건을 갖춘 경우에 한해 항목별공제를 통해 공제될 수 있습니다.

이명원

한국공인회계사, 미국공인회계사 합격

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*이 내용은 현행 법령을 기준으로 일반적인 내용을 안내한 것입니다. 따라서 실제 개별적인 세무신고시에는 반드시 전문가의 조언을 받아 처리하시기 바랍니다

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