FINRA (Financial Industry Regulatory Authority)는 2012년 "조심해야 하는 투자항목(watch list)"을 발표했습니다. 공통된 문제점은 투자의 위험성(risk)을 전부 밝히지 않는 투자와 숨어있는 투자 경비(fee or cost)입니다. 최근 FINRA가 반복해서 투자의 위험성을 언급한 종목이 있는데 이것은 '공개된 시장에서 거래되지 않는 부동산 투자(Non-traded REITs)'입니다.

주식시장이 오름과 내림을 반복하며 저금리가 오랫동안 유지되고 있는 상황에서는 많은 투자자가 안전하면서 높은 수익률을 찾고자 합니다. 이러한 때에 브로커나 재정상담가는 non-trade REIT 투자를 추천합니다.
non-trade REIT는 이름에서 알 수 있는 것처럼 주식시장에서 거래되지 않습니다. 주식시장에서 자유롭게 사고팔 수 있는 REIT 종목과 혼동하지 마시기 바랍니다. 뱅가드(Vanguard)에서 취급하고 있는 ETF인 Vanguard REIT Index Fund ETF (VNQ)는 주식시장에서 거래되고 있는 부동산 투자 종목으로 투명하게 운용됩니다.

non-trade REIT를 판매하는 사람들은 이 종목이 주식시장에서 거래되지 않으므로 주식처럼 가격이 오르고 내리는 위험성(market risk)이 없다고 말을 합니다. 다시 말해 주식시장 폭락에도 아무런 영향을 받지 않는다는 식으로 설명합니다. 그래서 non-trade REIT의 주당 가격이 매일 발표되지 않는 이유라고 설명합니다. 그러나 거래가 없다고 시장의 영향이 없다는 말은 맞는 말이 아닙니다.
non-trade REIT의 문제점을 순서 없이 열거해 봅니다.

* 높은 이자와 고정적인 수입
장기투자하는 투자자는 높은 이자와 고정적인 수입(주식 배당금처럼)을 받을 수 있다고 말합니다. 십 년 정도가 지나면 부동산을 팔아서 원금은 물론 이익금도 함께 돌려준다고 합니다. 그러나 실제로 고정수입이 절대 보장되는 것은 아닙니다. 현금순환이 얼마나 잘 유지되는가에 달려 있습니다. 또한, 부동산 투자에 이익이 남을 수도 있고 손해를 볼 수도 있다는 사실을 알아야 합니다.

*부동산 투자로 받는 수입에 세금부과
주식배당금처럼 받는 수입에 대한 세금은 투자수익이 아니라 수입으로 간주합니다. 다시 말하면 투자수익에 대한 세금비율은 수입세금 비율과 비교해서 낮습니다. 같은 해에 번 수입과 부동산 투자로 받는 이익금을 합해서 수입세를 내야 합니다.

*투자금 동결
주식시장에서 거래되지 않는 투자이기에 원금을 돌려받는 데는 많은 제약이 있습니다. 투자 계약서에 의해서 원금 일부만을 매년 조금씩 찾을 수 있다는 규정이 있을 수 있습니다. 일반적으로 처음에 산 가격보다는 낮은 가격으로 팔아야만 합니다. 이것은 바로 투자손실로 이어집니다.

*실제 가격을 알기가 어려움
주식시장에서 거래되는 부동산 투자는 가격을 언제 어느 때나 알 수가 있습니다. 그러나 non-trade REIT 투자는 실제적인 가격을 알기가 매우 어렵습니다. 처음 주당 가격이 일반적으로 $10으로 책정됩니다. non-trade REIT 주당 가격은 4분기마다 가격이 발표되어야 합니다. 그러나 이러한 규정이 제대로 시행되지 않고 있습니다. non-trade REIT 회사 중 하나인 Retail Properties of America는 투자자의 요구에 가격을 발표했습니다. 주당 $6.95로 떨어진 가격입니다.

*수수료
non-trade REIT 투자는 매우 비싼 투자종목입니다. 수수료부과는 일반적으로 두(2) 가지입니다. 첫째는 수수료로 10% 넘어서는 안 됩니다. 둘째는 발행경비(issuer cost)입니다. 이러한 경비를 합해서 15%까지 부과할 수 있습니다. 투자자는 $10,000 투자하면 만 불이 투자되는 것으로 생각합니다. 그러나 실제로 경비로 $1,500을 제하고 남은 $8,500만 투자가 됩니다. 이러한 투자가 제대로 되기에는 "마른하늘에 날벼락"보다 더 어려울 수 있습니다.

월 스트리트 신문에 의하면 2011년 11월 데이비드 러너(David Lerner) 회사는 애플(apple) REIT를 판매하며 은퇴자들에게 이렇게 선전했다고 합니다. "부자들만이 이러한 금융상품에 투자하며 투자의 귀재인 워런 부펫(Warren Buffet)도 투자하는 종목"입니다. 이 회사는 $600 million 애플(apple) REIT를 판매했으며 수수료로 번 돈만 $42 million이 됩니다. FINRA는 사실과 맞지 않는 과대선전과 부당한 경비로 데이비드 러너 회사에 벌칙과 많은 벌금을 부과했습니다.

(http://professional.wsj.com/article/SB10001424052970203406404578072842324148954.html?mg=reno-wsj)
듣기에 아주 좋은 투자 (too-good-to-be-true)는 일반적으로 제대로 된 투자가 아니라고 감히 말할 수 있습니다. 현재까지 아무도 모르다가 별안간 혜성처럼 나타난 놀라운 투자종목이 있을 수 없기 때문입니다. 어뉴어티(annuity) 판매도 이와 비슷합니다. 여러분의 피와 땀인 소중한 자산을 계약서에 사인하기 전 꼼꼼히 알아보시기 바랍니다.


이 명덕, Ph.D., Financial Planner &Registered Investment Adviser (RIA)
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