한국 거주자인 김 태백씨는 미국 보스톤에 주택을 하나 구입하여 임대하고 있습니다. 김 태백씨는 이 주택을 처분할 예정인데 주택양도소득에 대해 한국과 미국에서 어떻게 과세되는지 궁금합니다.

이번 주는 세법상 한국 거주자의 미국내 부동산 양도소득이 한국과 미국에서 어떻게 과세되는 지 살펴보기로 합니다. 한국은 김 태백씨가 한국의 거주자라는 이유로 미국에서 발생한 부동산 양도소득을 포함한 그의 전세계 모든소득에 대해 세금을 부과합니다.

반면 미국은 김 태백씨의 부동산 양도소득이 미국에서 발생했다는 이유로 그의 미국내 양도소득에 대해 과세하려 할 것입니다. 이렇게 되면 김 태백씨는 동일한 소득에 대해 두 나라에 각각 세금을 내야 해 이중과세문제에 부닥치게 됩니다.

이를 해결하기 위해 두 나라는 조세조약을 체결하여 소득의 종류별로 그 소득이 발생한 나라에서 과세할 수 있는 지를 정하고, 소득이 발생한 나라에서 과세된다면 거주지국에서는 반드시 외국납부세액공제를 해주도록 해 두 나라간의 이중과세를 방지하도록 하고 있습니다.

그럼 한국 거주자인 김 태백씨의 미국내 소득이 미국에서 과세되는 지, 과세된다면 세금은 어떻게 계산되는 지 살펴보기로 합니다. 먼저 한국 거주자의 미국내 소득에 대한 미국에서의 과세여부는 한미조세조약과 미국세법에 의해 결정됩니다.

이 때 미국은 한미조세조약과 미국세법을 적용함에 있어 한국과는 달리 두 규정이 다르면 둘 중 최근에 제정된 법을 적용합니다(미국은 국제간의 조약과 연방법을 동등하게 취급함). 이에 따라 미국에 과세권이 있다면 구체적인 과세방법은 미국의 세법을 따르게 됩니다.

미국세법상 비거주자에 대한 구체적인 과세방법은 그 소득이 미국의 사업과 밀접한 관련이 있느냐(effectively connected with trade or business in the U.S.) 아니냐에 따라 달라집니다. 만약 비거주자의 미국내 소득이 미국의 사업과 실질적으로 밀접한 관련이 있다면 그 소득은 미국 거주자와 동일하게 과세되며, 그렇지 않다면 30%(또는 조세조약상 제한세율)의 단일세율로 원천징수됩니다.

위의 내용을 바탕으로 김 태백씨의 미국내 부동산에서 발생한 임대소득과 양도소득에 대한 한국과 미국에서의 과세여부를 살펴봅니다.

1. 임대소득의 과세
한미조세조약과 미국세법에 따르면 미국에 있는 부동산의 임대소득은 미국의 원천소득소득에 해당되어 미국에서 과세할 수 있습니다. 이 때 임대소득은 원칙적으로 미국내 사업과 밀접한 관련이 없는 것으로 봅니다. 따라서 비거주자의 납세의무는 임차인이 임대수입의 30%를 원천징수하여 납부함으로써 종결됩니다. 즉, 비거주자는 별도의 세금신고를 할 필요가 없습니다.

그런데 미국세법은 비거주자의 임대소득을 사업과 밀접한 관련이 있는 소득으로 간주하여 세금을 납부할 수 있도록 비거주자에게 선택권을 부여하고 있습니다. 이는 임대와 관련된 각종 비용(감가상각, 재산세, 이자 등)을 공제할 수 있게 하여 비거주자가 세금을 줄일 수 있도록 하기 위함입니다. 만약 이 방법을 선택하였다면 비거주자는 거주자와 동일한 방법에 의해 세금을 계산하여 Form1040NR에 의해 세금신고를 하여야 합니다.

결론적으로 김 태백씨는 주택임대수입에 대해 임대수입의 30%를 납부하든지, 아니면 사업과 관련 있는 소득으로 보아 미국의 거주자와 동일한 방법으로 세금을 계산하여 납부하든지 본인에게 유리한 방법을 택하여 신고할 수 있습니다.

한편 김 태백씨는 한국의 거주자이므로 미국의 부동산에서 발생한 임대소득을 한국의 소득과 함께 신고하여야 합니다. 이 때 미국에서 납부한 세금은 일정한도내에서 외국납부세액으로 공제받을 수 있습니다.

2. 부동산 양도소득의 과세
한미조세조약과 미국세법에 따르면 비거주자의 미국내 부동산 양도소득은 미국내 원천소득에 해당하여 미국에서 과세할 수 있도록 하고 있습니다. 이 때 비거주자의 부동산 양도소득은 미국의 사업과 실질적으로 밀접한 관련이 있는 소득으로 봅니다.

따라서 비거주자는 미국 거주자와 동일한 방법에 의해 세금을 계산하여 신고하여야 합니다. 즉 김 태백씨는 부동산 양도소득을 부동산 보유기간에 따라 단기양도소득(short-term capital gains)또는 장기양도소득(long-term capital gains)으로 구분하여, 단기양도소득에 해당하면 일반세율인 10%~30%의 세율을 장기양도소득인 경우 최대 15%의 세율을 적용하여 세금을 계산합니다.

참고로 미국의 비거주자가 미국내 부동산을 양도하는 경우 일반적으로 양수인이 양도가액의 10%를 원천징수하여 납부하여야 하며, 양도자는 소득세 신고시 확정된 세금과 원천징수세액과의 차액을 추가납부 또는 환급 받게 됩니다.

한편 김 태백씨는 한국 거주자이므로 미국의 부동산 양도로 발생한 양도소득을 한국의 세법에 따라 한국에 신고 하여야 합니다. 이 때 미국에 이미 납부한 세금은 외국납부세액공제를 받게 됩니다.

이 내용은 현행 법령을 기준으로 일반적인 내용을 안내한 것입니다. 따라서 실제 개별적인 세무신고시에는 반드시 전문가의 조언을 받아 처리하시기 바랍니다.


이명원
한국공인회계사
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