자본자산(capital asset)인 주택을 양도하면 그 양도차익에 대해 양도소득세를 납부하는 것이 원칙입니다. 그러나 일정요건을 갖춘 ‘Main Home’의 양도에서 발생한 이익에 대해서는 최대 $250,000 (또는 $500,000)을 과세대상 소득에서 제외해주고 있습니다. 여기서 ‘Main Home’이란 납세자가 주로 거주하는 장소를 말하는 것으로, 두 채 이상의 주택에서 거주하는 경우 직장, 가족관계, 주소 등 여러 요소를 종합적으로 검토하여 판단하여야 합니다.

어떤 요건을 갖춰야 하나?
Main Home의 양도소득에 대한 세제혜택은 아래의 ‘소유권 테스트(Ownership test)’와 ‘거주기간 테스트(Use test)’를 충족시켜야 가능합니다. 소유권 테스트란 지난 5년의 기간 중 2년 이상 주택을 소유하고 있어야 한다는 것이며, 거주기간 테스트란 지난 5년의 기간 중 2년 이상 그 주택에서 거주하여야 한다는 것입니다. 이 때 2년의 거주기간은 반드시 영속적이어야 하는 것이 아니며, 지난 5년의 기간 동안 실제로 거주한 기간을 모두 합하여 2년 이상이면 됩니다.

위의 소유기간 테스트와 거주기간 테스트에 더해 하나 더 주의하여야 할 것은 지난 2년 내에 이미 Main Home에 대한 세제혜택을 받은 적이 있는 자는 이번 주택양도에 대해서는 세제혜택을 다시 받을 수 없다는 것입니다. 즉, 일단 Main Home에 대한 세제혜택을 받았다면 2년이 지나야 다시 세제혜택을 받을 수 있습니다.

얼마를 공제받을 수 있나?
요건을 갖춘 Main Home을 양도한 납세자는 그 주택의 양도로 발생한 이익 중 $250,000을 면제받을 수 있습니다. 따라서 주택의 양도차익이 $250,000을 초과하면 그 초과하는 금액에 대해서는 양도소득세를 납부하여야 합니다.
한편, 부부합산신고(Joint return)하는 부부의 경우 일정요건을 갖추면 $500,000을 면제 받을 수 있는 데 그 요건은 다음과 같습니다.

첫째; 결혼한 부부로서 부부합산신고할 것
둘째; 본인이나 배우자 중 어느 한 명은 소유권 테스트를 충족할 것
셋째; 본인과 배우자 둘 다 거주기간 테스트를 충족할 것
넷째; 본인과 배우자 둘 다 지난 2년내에 Main Home의 양도에 대한 세제혜택을 받은 적이 없을 것

부득이하게 2년의 요건을 충족하지 못한 경우에는?
부득이한 상황 때문에 소유권 테스트와 거주기간 테스트 요건을 충족하지 못하고Main Home을 양도하거나, 주택양도에 대한 혜택을 받은 2년 내에 다시 Main Home을 양도해야 하는 상황이 발생할 수가 있습니다. 이 때에는 공제 가능한 $250,000(또는 $500,000) 중 요건을 갖춘 기간에 해당하는 비율(=요건을 갖춘 월수 /24개월)에 상당하는 금액만큼 공제받을 수 있습니다. 예를 들어2010년 12월 31일에 요건을 갖춘Main Home을 양도하여 세제혜택을 받은 김 한국씨(부부합산신고자)가 2011년 1월 1일에 새로운 주택을 취득하여 Main Home으로 사용하던 중 부득이한 상황이 발생하여 2011년 6월30일에 새로운 Main Home을 양도했다면, 그는 이번에는 $125,000(= $500,000 x 6개월/ 24개월)을 공제 받을 수 있습니다.

여기서 부득이한 상황이란 직장이나 건강상의 이유로 주택을 양도한 경우와 기타 예측하지 못한 상황(자연재해, 전쟁 또는 테러, 사망, 이혼, 쌍둥이 출산 등)이 발생하여 주택을 양도한 경우 등이 포함됩니다.

주택을 다른 용도로 사용한 (Nonqualified Use) 경우는?
주택을 Main Home으로 사용하지 않고 일정기간 타인에게 임대하거나, vacation home으로 사용하거나 아니면 비워두는 경우가 있을 수 있습니다. 이 경우에도 주택이 위의 공제요건을 갖췄다면 여전히 $250,000(또는 $500,000)을 양도차익에서 공제할 수 있습니다.

다만, 2009년 1월 1일 이후 주택을 임대 등 다른 용도로 사용한 경우, 그 주택 양도로 인한 이익은 ①Main Home으로 사용한 기간에 해당하는 이익과 ②다른 용도에 사용한 기간에 해당하는 이익(이익 x다른 용도로 사용한 기간/총 소유기간)으로 안분하여야 하며, 이 중 다른 용도에 사용한 기간에 해당하는 이익에 대해서는 양도소득세를 납부하여야 하며, Main Home에 해당하는 이익에 대해서는 $250,000(또는 $500,000)을 공제 한 후 그 초과하는 이익에 대해 양도소득세를 납부하면 됩니다. 이 규정은 임대에 사용하던 주택 등을 Main Home 으로 전환한 후 양도하여 세금을 회피하는 것을 방지하기 위해 2009년 1월 1일부터 도입된 규정입니다.

이 내용은 현행 법령을 기준으로 일반적인 내용을 안내한 것입니다. 따라서 실제 개별적인 세무신고시에는 반드시 전문가의 조언을 받아 처리하시기 바랍니다.

이명원
한국공인회계사
미국공인회계사 합격
617-455-8073
[email protected]
또는 [email protected]

ⓒ 보스톤코리아(http://www.bostonkorea.com), 무단전재 및 재배포 금지