일반적으로 납세자의 개인 생활에 지출한 비용 즉, 의∙식∙주와 관련된 개인적 비용(personal expenses)은 세법상 비용으로 인정되지 않습니다. 그런데 이러한 개인적 비용 중 특별히 공제가 가능한 비용이 있는 데 이를 항목별공제(Itemized deduction)라 합니다.

주택관련 비용 중 항목별공제가 가능한 비용은?
주택과 관련된 비용에는 각종 보험료, 전기료, 수도료, 가스료, 재산세, 판매세(sales tax), 모기지 이자, 주택관리비, 감가상각비 등이 있습니다. 이러한 비용에 대한 공제방법 및 공제여부는 관련 주택이 사업에 사용되고 있는 지, 아니면 개인용으로 사용되고 있는 지에 따라 달라지는 데, 주택이 타인에게 임대되거나 사무실로 사용되는 등 사업에 사용된 경우에는 위의 비용은 영업비용(business expenses)으로 공제됩니다. 그러나 주택이 납세자 본인의 주거용으로 사용된 경우에는 위의 주택관련 비용 중 특별히 재산세(real estate tax), 판매세(sales tax) 그리고 모기지 이자(home mortgage interest)만 항목별공제(Itemized deduction)를 통해 비용으로 공제될 수 있습니다.

재산세(Real Estate Tax)
재산세(real estate tax)란 매년 주정부나 지방정부가 부동산의 가치(value)에 대해 일정액을 세금으로 부과하는 것을 말합니다. 납세자 본인의 주거용 주택에 대해서도 매년 재산세가 부과되는 데 이는 항목별공제 항목에 포함됩니다.

참고로 한국에 있는 주택에 대한 재산세가 미국에서 공제되는 지 여부를 살펴보면,
외국에서 납부한 세금은 크게 ①외국에서 발생한 소득(income)에 대한 세금과 ②소득과 관련 없는 부동산이나 동산에 대한 세금(예를 들면, 부동산에 대한 재산세)으로 나눠집니다. 이 둘에 대한 공제방법은 서로 다른 데, 먼저 소득에 대한 세금은 외국납부세액공제(foreign tax credit) 나 항목별공제(itemized deduction) 중 납세자가 유리하다고 선택한 방법에 따라 공제됩니다. 반면, 소득과 관련 없이 납부한 세금은 외국납부세액공제가 적용되지 않고 오직 비용공제 방법만이 적용되는 데, 원칙적으로 사업과 관련하여 지출된 경우에 한해 영업비용으로 공제됩니다. 그러나 외국에서 납부한 재산세(foreign real estate tax)는 사업과 관련되지 않더라도 항목별공제를 통해 공제될 수 있습니다.

결론적으로 한국에 납부한 주택관련 재산세는 그 주택이 임대 등의 사업에 사용된다면 그 임대사업의 영업비용으로 공제되며, 그렇지 않다면 미국에서 항목별공제를 통해 공제될 수 있습니다.

모기지 이자(Home Mortgage Interest)
타인에게 임대되거나 사무실로 사용되는 등 사업에 사용된 주택의 모기지 이자는 영업비용으로 공제됩니다. 그러나 이와는 달리 납세자의 주거용으로 사용된 주택의 모기지 이자는 일정요건을 갖춘 경우에 한해 항목별공제(Itemized deduction)을 통해 비용으로 공제됩니다.

항목별공제를 받기 위한 요건을 살펴보면 ① 모기지는 일정요건을 갖춘 주택(Qualified Home)이 담보로 제공된 차입금(secured debt)이어야 하며, ② 납세자는 반드시 항목별공제를 선택하여야 합니다. 여기서 Qualified Home이란 main home과 second home 두 채까지 가능하며 두 채를 초과하는 경우 그 차입금이 사업활동이나 투자활동 등에 사용된 경우에 한해 공제가 가능합니다. 만약 그렇지 아니한 경우 개인적 비용으로 보아 공제가 되지 않습니다. Main Home이란 납세자가 주로 거주하는 주택을 말하며, Second Home이란 여러 주택 중 납세자가 선택할 수 있는 데 임대나 판매목적이 아닌 주택의 경우 그 주택이 개인적으로 사용되지 않더라도 Second Home이 될 수 있으나, 임대에 사용한 주택의 경우 반드시 15일 또는 임대기간의 10% 중 긴 일 수 이상을 개인적으로 사용된 경우에만 Second Home 이 될 수 있습니다.

위의 요건을 갖춘 모기지 이자는 일정한도 내에서 항목별공제가 가능합니다. 즉, 주택의 취득, 건설 등의 목적으로 차입한 모기지(Home acquisition debt)는 $1million(부부 별도 신고시 $500,000)한도내에서, 개인적 목적에 사용하기 위해 차입한 모기지(Home equity debt)는 $100,000(부부별도 신고시 $50,000)한도내에서 공제가 가능합니다.

참고로 한국에 있는 주택에 대한 모기지 이자는 주택이 임대 등의 사업에 사용되는 경우 그 모기지 이자는 영업비용(business expenses)으로 공제되며, 그렇지 아니하고 주택이 납세자의 주거용으로 사용되는 경우에는 위의 모기지 요건 즉, 주택이 납세자의 Main Home 이나 Second Home에 해당되고, 동 주택이 담보로 제공되어 있는 등의 공제 요건을 갖춘 경우에 한해 항목별공제를 통해 공제될 수 있습니다.


이 내용은 현행 법령을 기준으로 일반적인 내용을 안내한 것입니다. 따라서 실제 개별적인 세무신고시에는 반드시 전문가의 조언을 받아 처리하시기 바랍니다.


이명원
한국공인회계사
미국공인회계사 합격
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