미국영주권자인 김 한국씨는 한국에 있는 상가를 임대하고 임대보증금과 매월 일정액의 임대료를 받고 있습니다. 그는 이번 소득세 신고시 매월 받은 임대료 외에 임대보증금에 대해서도 세금을 내야 한다는 이야기를 들었습니다. 임대보증금은 다음에 돌려줘야 할 부채인데 그것에 대해서도 세금을 내야 한다니 이해가 되질 않습니다.

한국세법은 부동산임대업의 수입금액(매출액)계산방법과 제조업 등의 다른 사업소득의 수입금액계산방법을 달리 정하고 있습니다. 매월 또는 일정기간을 정하여 받기로 한 임대료는 일반적으로 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 경우 그 정해진 날을, 그렇지 않은 경우는 실제로 지급을 받은 날을 귀속시기로 하여 세금을 부과합니다. 그러나 미리 받은 임대료(prepaid income)에 대해서는 전체계약월수 중 당해연도월수에 해당하는 금액만 당해연도 임대료로 봅니다.

그런데 일반적인 임대료 외에 ‘간주임대료’라는 규정이 있어 실제로 임대료를 받지는 않았지만 임대보증금의 일정액을 임대료로 간주하여 수입금액(매출액)에 포함해야 하는 경우가 있습니다. 간주임대료란 부동산을 임대하고 월세 등의 임대료를 받는 임대사업자와 임대보증금을 받는 임대사업자간의 조세 형평성을 고려하여 도입된 제도입니다. 예를 들어 동일한 상가를 임대하고 있는 A와 B중, A는 매월 임대료를 받는 반면 B는 임대보증금만 받는다고 가정할 때, A의 임대료에 대해서는 과세하고 B의 임대보증금에 대해서는 임대료가 아니라는 이유로 과세하지 않는다면, A와 B간에는 조세형평성에 대한 논란이 발생할 것입니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 임대보증금에 대해 일정이자율을 곱한 금액을 임대료로 보아 과세하는 것이 간주임대료제도입니다.

이러한 간주임대료는 다음과 같이 계산되는 데, 기본 논리는 임대보증금을 받아 은행에 예금했다면 최소한 은행이자율만큼의 소득은 얻었을 것이라는 점에 바탕을 두고 있습니다. 따라서 임대보증금으로 최소한 은행이자율만큼의 금융소득(이자소득 또는 배당소득)을 얻었다면 추가로 임대수입에 포함될 간주임대료 금액은 없으나, 그렇지 못했다면 그 차이를 간주임대료로 보아 임대수입에 포함하게 됩니다.
간주임대료 = {(임대보증금적수 – 토지를 제외한 건설비상당액적수) x 1/365 x 이자율 – 임대사업부분에서 발생한 금융수입}

다만, 사업자가 장부를 기장하지 않아 추계신고 하는 경우의 간주임대료는 (임대보증금적수 x 1/365 x 이자율)에 의해 계산됩니다. 여기에서 이자율은 인플레이션이나 실제이자율 등을 고려하여 매년 변동되는데, 2010년도 귀속분에 적용할 이자율은 4.3%이며, 2011년도 귀속분에 적용할 이자율은 3.7%입니다.
예를 들어 김 한국씨의 2010년도 간주임대료를 계산해 보기로 합니다. 김 한국씨는 5억원(이 중 토지가액은 3억원)에 취득한 상가를 2010년 1월 1일부터 1년간 임대하고 임대보증금 3억원과 매월 임대료로 3백만원을 받았습니다. 김 한국씨는 수령한 임대보증금으로 상가 취득시 차입한 2억 5천만원을 상환하고 나머지를 운용하여 금융수입 2백만원을 얻었습니다. 이 경우 장부를 기장한 김 한국씨가 신고할 2010년도 임대수입은 다음과 같습니다.

① 월 임대수입 : 3천 6백만원(=월 3백 x 12개월)
② 간주임대료 : 2백 3십만원( = {(3억 x 365 – 2억 x 365)x 1/365 x 4.3% - 2백만원})
③ 총임대수입(①+②) : 3천 팔백 3십만원
그러나 김 한국씨가 장부를 기장하지 않아 추계에 의해 간주임대료를 계산할 경우 간주임대료는 1천 2백 9십만원 {= (3억 x 365) x 1/365 x 4.3%}이 되어 총임대수입은 4천 8백 9십만원이 됩니다.

간주임대료와 관련하여 한가지 주목할 점이 있습니다. 이는 주택을 임대하고 받은 임대보증금(전세금)에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않는다는 점입니다. 주택임대의 경우 국내에 1주택을 소유한 자가 그 주택을 임대한 경우 원칙적으로 비과세대상입니다. 다만, 1주택소유자라 하더라도 연도말 주택의 기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택 또는 해외에 있는 주택의 임대소득은 과세 대상입니다. 결국, 2주택이상을 소유한 자가 주택을 임대하거나, 위의 고가주택이나 해외주택을 임대하는 경우에 주택임대소득에 대해 세금이 부과됩니다. 그러나 위의 과세대상 주택을 임대한 경우에도 월세 등의 임대료 없이 임대보증금만 받았다면, 주택에 대해서는 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산하지 않기 때문에 과세대상 임대수입이 전혀 없어 실제로 납부할 세금은 없습니다.

그러나 주택에 대한 간주임대료 규정이 개정되어 2011.1.1 이후 발생하는 소득분부터는 3주택 이상을 소유하고 임대보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 그 초과하는 임대보증금 등에 대해서는 간주임대료를 계산하여 그 금액을 총수입금액에 포함하여야 합니다


이 내용은 현행 법령을 기준으로 일반적인 내용을 안내한 것입니다. 따라서 실제 개별적인 세무신고시에는 반드시 전문가의 조언을 받아 처리하시기 바랍니다.

이명원
한국공인회계사
미국공인회계사 합격
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