보스톤코리아

미국에서의 주택 구입 절차

미국에서 집을 구입할 때 한국에서와 달리 크레딧을 이용해 현찰을 모두 지불 하지 않아도 내 집을 소유할 수 있는 장점이 있다. 렌트는 다달이 없어 지는 돈이지만 집을 사면 부동산 경기에 따라 에퀴티(Equity)가 쌓여 투자 효과도 거둘 수 있다.

모기지

미국에 서브 프라임 모기지 사건 후 예전과 같이 은행에서 모기지를 얻는 일이 쉽지는 않다. 각 개인에 따라서 다 다른 은행을 이용 해야 하는데 일단 한국에서 오신 분들은 한국에서 세금 보고를 한 내용을 가지고 30% 다운 페이를 하면 모기지를 얻을 수 있다. 미국에 크레딧이 있으신 분들은 크레딧 스코어와 소득에 따라 5% - 20% 다운페이 하면 모기지가 가능하다.

현재 자주 은행 모기지 프로 그램이 바뀌니 은행이나 모기지 브로커 아니면 부동산 중개인을 통해 본인이 어떤 식으로 집을 살 수 있는지를 알아 보는 게 순서이다. 물론 현금이 준비 되어 있는 분들은 이 과정을 걸칠 필요가 없다.

중개인 선택

일단 미국에서 집을 구입 할 때는 부동산 중개인을 선택해서 모든 절차에 대한 의논을 해야 한다. 집이라는 것은 인생에 있어서 가장 비싼 물건을 구입 하는 것이다. 정확히 알아 들어야 한다. 언어가 잘 통하는 중개인을 선택 해야 한다. 집을 보는 경향도 본인과 비슷해야 한다. 대부분의 동양 사람들은 새 집을 좋아 한다. 지난 2004년 다른 주에서 이사 오신 고객에 예를 하나 들어보겠다.

필자를 만나기 전에 미국 중개인과 집을 100개 보았다고 한다. 필자는 집을 2개 보여 드리고 매매를 성사 시켰다. 필자와 그 미국 중개인에 다른 점은 집을 보는 관점이 다른다는 것이었다. 다들 아시다시피 미국에서 보스톤은 가장 오래 된 도시다. 그러므로 오래 된 집들이 많다. 100년에서 200년 된 집들 그리고 스팀이 나오는 난방시스템을 보시면 깜짝 놀라고는 한다.

그래서 이왕이면 언어 소통도 잘 되고 성향을 잘 아는 중개인을 만나야 한다. 이건 본인에 시간을 아끼기 위해서라도 가장 중요하다. 그리고 이왕이면 아는 중개인과 거래를 해라. 다시 말하지만 집은 평생 사는 물건 중에 가장 비싼 물건이다. 아는 중개인과 집을 산다면 앞으로도 계속 봐야 하는 관계므로 더욱 신경을 써 줄 것이 틀림없다.집 찾기 및 오퍼 부동산 중개인을 선택했다면 집을 보러 다녀야 한다. 미국에서는 집을 보고 마음에 드는 집을 찾았을 때 오퍼를 한다. 오퍼를 할 때는 어느 가격에 어느 조건에 사겠다는 조항이 들어 가고 $1000 check을 함께 준다. $1000 check은 바인딩일 뿐이니 이 시점에서는 언제든지 마음이 바뀌면 돌려 받을 수 있다고 생각 하면 된다.

인스팩션

오퍼를 하고 오퍼가 받아 들여졌을 때 10일 안으로 인스펙션을 해야 한다. 집에 무슨 문제가 있는지 앞으로 이 집을 샀을 때 어떻게 관리를 해야 하는지를 알기 위해서다. 인스펙션 비용은 구입자(buyer)가 부담한다. 비용은 집에 사이즈에 따라서 다 틀리다. 콘도일 경우에는 좀 더 싸다. $200 에서 $950까지 부과하는 인스펙터도 있다. 따라서 본인의 중개인과 상의 해서 일을 진행하는 것이 좋다. 집에 따라서 인스펙션을 해야 하므로 어떤 수준의 인스펙터를 써야 하는지도 다양하다. 새 집일 경우에는 가볍게 인스펙션을 해도 되지만 오래 된 집이면 철저히 인스펙션을 하는게 좋다.

계약 및 서명

자 이제 인스펙션이 끝났다. 변호사를 통해서 계약서를 확인하고 서명해야 한다. 이걸 우리가 흔히 말하는 Purchase and Sales Agreement이라고 하고 줄인 말로 P&S라고 한다. P&S는 흑히 판매자 변호사가 작성해서 구입자 변호사에게 보낸다. 그럼 구입자 변호사가 마음에 들지 않는 문구를 바뀌어서 다시 판매자 변호사에게 보내어 서로 협의해서 사인 한다. P&S를 사인 할 때 대부분 집 가격에 5%를 지불한다.

여기서 유의해야 할 사항은 P&S를 사인 하는 시점부터는 정식으로 계약 했으므로 P&S상에 조항 외에는 마음이 바뀌었다 하더라고 보증금(deposit)을 돌려 받을 수 없다고 생각 하면 된다. 이때 P&S 에 조항이란 모기지가 안 나올 때 밖에는 없다고 생각 하면 된다. 모기지가 나오지 않을 때는 정해진 기간동안에는 보증금을 돌려 받을 수 있다. 모기지를 얻고 집을 구매 했을 때는 P&S를 사인한 후에 closing(이사 할 수 있는 날) 까지 약 4-8주라는 시간이 필요 하다. 현금으로 집을 구매할 경우에는 셀러만 빨리 이사 할 수 있으면 10일 후에도 가능 하다. 오퍼를 쓸 때 미리 시간상에 대한 모든 스케줄을 본인에 부동산 중계인과 철저히 의논 해라.

클로징

자 이제 마지막 단계인 클로징이 남았다. 클로징을 하기 전에 다시 집으로 돌아 가 final walk을 한다. Final walk란 셀러가 모든 짐을 다 빼고 혹시나 짐을 빼는 과정에서 무슨 실수는 없었나 확인 하는 과정이다. 이 때 상식적으로 벽이 더럽거나(이사 하면서 흔이 생길 수 있는 일들) 하는 것들을 트집 잡아서는 안 되겠다. 상식적인 한도에서 생각 하면 된다.

클로징은 대부분 변호사 사무실이나 Registry of Deed에서 이루어 진다. 셀러 보다는 바이어가 모기지를 얻었을 경우 사인 하는 문서가 많다. 이 사인 하는 과정이 마지막이고 사인을 마치고 나면 모든 게 끝나는 동시에 집 키를 받는다.