공공주택이란?

 공공주택은 소득 지침에 따라 자격이 되는 가족, 노인, 장애인을 위한 낮은 월세의 주택이다. 공공주택에 주거하는 이들은 가구 소득의 약 30%를 월세로 낸다.

공공주택은 누가 관장하는가?

 공공주택의 자금은 미국 주택도시개발부 (HUD)와 매사추세츠주택/지역사회개발부(DHCD) 에 의해 조달된다. 공공주택단지의 관리는 각 지역 주택기관 지부가 맡는다.

매사추세츠 주에서 공공주택은 어디에서 찾을 수 있나?

 매사추세츠 주의 시와 타운 대부분에서 공공주택을 찾을 수 있다. 대다수 지역에서 가족과 노인, 장애인을 위한 공공주택을 운영한다.

 일부 주택단지는 혼합식으로 서로 다른 형태의 가족에게 제공되지만, 어떤 공공주택은 노인 가구처럼 한 형태의 가구에만 제공된다. 각 지역의 공공주택이 어떤 형태의 가구에 제공되는 지는 그 지역의 주택기관이 알려 줄 수 있다. 공공주택은 대다수가 노인과 장애인을 위한 것이다.

월세는 얼마나 되는가?

 연방정부 운영 공공주택:

 연방정부가 운영하는 공공주택에서 월세는 보통 다음과 같다:

• 조정 소득의 30% 또는 총소득의 10% 중 큰 금액
• 공공요금을 직접 낸다면 공공요금 보조금을 뺀 금액

 주택기관은 각 연방정부 공공주택에서 크기와 상태, 단지 내 위치에 따라 균일한 월세를 정해 놓았다. 수혜자는 소득의 30%를 내기보다는 균일 월세를 선택할 수 있다.

 주정부가 운영하는 공공주택:

 노인과 장애인을 위한 주정부의 공공주택은 월세가 보통 다음과 같다:

• 공공요금을 직접 내지 않는다면 순 소득의 30%
• 공공요금의 전액, 또는 일부를 직접 낸다면 순 소득의 25%

 가족을 위한 주정부의 공공주택은 월세가 보통 다음과 같다:

• 공공요금을 직접 내지 않는다면 순소득의 32%
• 공공요금의 일부를 직접 낸다면 순소득의 30%
• 공공요금의 전액을 직접 낸다면 순소득의 27%

 주택기관의 대다수는 가족의 소득이 없을 경우에도 공공주택의 최소 월세를 부과한다.

주: 자산이 있다면 그 자산으로부터의 소득 (예: 이자) 이 월세 계산에 포함된다. 자산이 $ 5000이상일 경우, 주택기관은 월세를 계산할 때 자산에서 실제로 그만큼의 소득이 있든 없든 상관없이 자산의 일부(퍼센트)를 소득으로 간주할 수 있다.

연방정부가 운영하는 공공주택의 월세는 어떻게 계산되는가?

 연방정부가 운영하는 공공주택에서 난방비, 전기요금과 같은 공공요금이 월세에 포함되어 있으면 대개 월 조정 소득의 30%를 월세로 내게 된다. 총소득의 10%가 이 금액보다 더 높을 경우에는 총소득의 10%를낸다.

 공공요금이 월세에 포함되어 있지 않은 경우, 월세는 더 낮아진다. 주택기관에서는 30% 월세에서 공공요금 보조금만큼 차감해 준다.

 월세는 조정 소득에 기반하고 있다. 조정 소득은 연간 총소득에서 다음과 같은 사항을 공제한 금액이다:

• 피부양자 1인당 $480. 피부양자는 가구주나 배우자를 제외한 18세 이하의 가족구성원 (위탁 아동 제외)이나 풀타임 학생, 또는 장애인을 말한다.
• 가족 구성원이 일을 하거나 직업훈련을 받거나 학교에 갈 경우,13세 이하의 아동을 돌보는 데 필요한 아동 보육비.
• 가구주나 그 배우자가 62세 이상의 노인이거나 장애인일 경우, 가구당 $400
• 연간 총소득의 3% 가 넘는 노인이나 장애인 가족 구성원의 장애지원비와 의료비.

주: 주택기관은 각 연방정부 공공주택에서 크기와 상태, 단지 내 위치에 따라 균일한 월세를 정해 놓았다. 수혜자는 소득의 30%를 내기보다 균일 월세를 선택할 수 있다.

 연방정부의 공공주택에서 월세가 어떻게 계산되 는지에 대해 더 많은 정보가 필요하다면 매사추세츠 세금개혁협회 (Massachusetts Law Reform Institute)의“공공주택의월세 (Rent in Public Housing)”를 참조한다.

주정부가 운영하는 공공주택에서 월세는 어떻게 계산되는가?

노인과 장애인을 위한 주정부 운영 공공주택의 월세는 다음과 같다.

• 공공요금이 포함되어 있을 경우, 순소득의 30%
• 또는 공공요금을 따로 낼 때는 순소득의 25%

 가족을 위한 주정부 운영 공공주택의 월세는 다음과 같다:

• 공공요금이 포함된 경우, 순소득의 32%
• 세입자가 공공요금의 일부를 직접 낸다면 순소득의 30%
• 세입자가 공공요금을 전액 직접 낸다면 순소득의 27%

 연간 순소득은 연간 총소득에서 다음 사항을 공제한 금액이다:

• 18세 이하의 가족 구성원 당 기본 공제액 $300
• 가구주를제외하고 직업이 있는 성인 당 기본 공제액 $300
• 가구주가 60세 이상의 노인이거나 장애인이고 가족과 같이 살 때 공제액 $400
• 성인이 일하러 가는 이유로 드는 아동 보육비나 다른 가족구성원을 보살피는 데 드는 비용
• 총소득의 3%가 넘는 의료비
• 장애인인 가족구성원을 위한 살림비와 간호비
• 동거하지 않는 아동과 성인을 위한 법정 지정 자녀 양육비와 개별지원비, 위자료
• 풀타임 학생이 아닌 가족구성원의 직업 관련, 대학 이상 학비
• 세입자가 난방비를 직접 낼 경우 난방비 공제액

 이들 공제액 중 일부는 한도가 있다. 예를 들어, 자녀 보육비의 공제는 일하고 있는 성인의 근로 소득에 따라 제한되고, 직업 관련 학비는 학생이 버는 소득에 따라 제한된다. 수혜자에게 해당되는 공제액에 대해서는 공공주택기관에서 설명해 줄 것이다.

자산 한도

 공공주택에는 자산 한도가 없다. 현금이나 저축 계좌, 주식, 채권, 생명보험, 또는 부동산처럼 소유한 돈이나 재산이 있다고 해서 공공주택의 입주가 거부 되지는 않을 것이다.

주:  자산 한도는 없으나 이들 자산으로부터의 소득(예: 이자)은 월세 계산에 포함된다. 자산이 $5000 이상이라면주택기관은 월세를 계산할 때 자산에서 실제로 그만큼의 소득이 있든 없든 상관없이 그 자산의 일부 (퍼센트)를 소득으로 간주할 수 있다.

소득한도

 공공주택의 입주 자격은 가족의 소득이 살고 있는 시나 타운의 해당지역 중간소득(AMI)의 80% 이하여야 주어진다. 공공주택에 사는 주민대부분은 AMI의 80% 한도보다 소득이 훨씬 더 낮다.

 보스톤, 우스터, 스프링필드지역에서 가족수에 따른 공공주택의 소득한도는 다음표에 명시되어 있다.

• 연방정부가 운영하는 공공주택의 입주자격은 가구의 총소득이 살고 있는 지역소득표에 명시된 한도 이하여야 한다.
• 주 정부가운영하는 공공주택의 경우, 가구의 순소득이 한도보다 낮아야 한다.

외국인도 공공주택 입주 자격이 있는가?

 가족 구성원 중 적어도 한 사람이 자격있는 외국인으로서 소득한도와 기타 자격 요건을 충족한다면 공공주택에 입주할 수 있다.

• 주정부 운영 공공주택의 경우, 이민 여부에 상관없이 모든 외국인에게 자격이 주어진다. 이민 여부를 신고할 필요는 없으며, 불법 체류자도 주 정부가 지원하는 공공주택에 입주할 수 있다.
• 연방정부가 지원하는 공공주택은 이민 여부에 대한 규정이 있다. 일반적으로,미국 시민, 영주권자, 난민 (refuge / aslyee), 이민 승인 보류 상태, 조건부 입국자, 한시적으로 체류가 허용된 입국자, 등록된 외국인 또는 1986년 사면자, 인신매매의 희생자 중 하나의 조건을 충족해야 한다. 입국 날짜와 미국 내 체류기간은 문제가 되지 않는다.

 불법체류자는 연방정부가 운영하는 공공주택의 수혜를 받을 자격이 없다. 그러나, 자격이 되는 가족 구성원과 함께 거주할 수는 있다. 가족 중 일부가 자격이 없다면 공공 주택의 월세는 더 높아진다. 연방 정부 운영 공공주택의 수혜를 받으려면 적어도 가족 중 한 사람이 자격을 갖추어야 한다.

 외국인 자격 요건은 복잡하고, 언제나 변경될 수 있다. 지역 내 주택기관이 수혜자에게 해당되는 규칙을 설명해 줄 것이다.

공공주택에서 임대계약에 서명해야 하는가?

 공공주택에서는 수혜자와주택기관이 임대계약 서명을 해야 한다. 임대 계약서에는 수혜자가 지불해야 할 월세, 아파트에서 동거할 수 있는 사람들의 이름, 임대 계약 기간, 수혜자가 내야 할 공공요금 (해당 사항 있을 경우), 준수해야 할 규칙, 주택기관의 책임이 명시되어 있다.

 수혜자는 임대 계약서를 읽고 확실히 이해한 후에 서명해야 한다. 영어를 할 줄 모른다면 계약서를 번역해 달라고 요구해야 한다.

변경 사항이 있을 때 신고해야 할 것들

 1년에 한 번씩, 주택기관은 수혜자의 소득과 가족수를 확인하여 월세를 재 조정한다. 이를 연간 심사 라고 부른다.

 재심사 기간 사이에 소득이나 가족 수에 변경이 있을 경우, 수혜자는 이를 신고해야 한다는 조건이 있을 수도 있다. 그 규칙은 주택기관마다 다르고, 주 정부 공공주택에 살고 있는지, 연방정부 운영 공공주택에 살고 있는 지에 따라 달라진다.

• 수혜자는 소득이 많아지면 주택기관에 이를 신고해야 할 수도 있다. 이에 따라, 월세도 오를 수 있다. 주택기관에 이 규칙이 어떻게 적용되는지 문의한다. 어떤 경우에는 재심사 기간까지 기다렸다가 소득 증가를 신고할 수 있다.
• 소득이 적어지면 주택기관에 이를 신고해야 한다. 주택기관은 낮아진 소득에 기반하여 월세를 다시 계산할 것이다. 대부분의 경우, 월세는 더 낮아지게 된다.
• 가족 수에 변화가 있거나 가족이 이사 나가거나 들어올 경우, 이를 주택 기관에 신고해야 한다. 가족수가 줄어들면 더 작은 아파트로, 많아지면 더 큰 아파트로 이사해야 할 수도 있다. 대부분의 경우, 새로운 가족 구성원은 주택기관의 승인을 받아야 한다.

공공주택에는 얼마나 오래 살 수 있는가?

 일단 공공주택에 살게 되면 자격 요건을 충족하고 월세를 내면서 규칙을 준수하는 한, 원하는 기간만큼 거주할 권리가 있다.

 공공주택에서 이사나갈 결심이 섰다면 적절한 공지를 해 주는 한에서 임대계약을 끝낼 수 있다. 임대계약을 끝낼 때 따라야 할 규칙은 임대계약서에 명시되어 있다.

공공주택에서 퇴거될 수도 있는가?

 주택기관이 “적절한 이유”를 증명할 수 있다면 공공주택에서 퇴거될 수도 있다. 주택기관은 수혜자가 월세를 안 냈을 때, 아파트에 피해를 입혔을 때, 범죄 행위에 관련되었을 때 이를 “적절한 이유”로 간주해 퇴거 명령을 할 수 있다. 주택기관은 수혜자에게 퇴거의 적절한 이유를 서면으로 공지해야 하며, 수혜자는 퇴거 명령서에 항소할 수 있다.