민영 어포더블 하우징

민영 어포더블 하우징 이란?

 민영 어포더블 하우징은 저소득층 가족, 노인, 장애인을 위한 낮은 월세의 민간 소유주택이다. 민영 어포더블 하우징 단지는 정부가 아닌, 민간인이 소유하고 운영하는데, 그 자금은 부분적으로 정부 프로그램에 의해 지원된다.

 일부 민영 어포더블 하우징 개발자는 낮은 월세의 임대주택을 세우거나, 재개발하거나, 관리하는 데대해 정부로부터 세금 공제를 받는다. 이 세금 공제가 채무를 줄일 수 있으므로, 개발자들은 월세를 낮춰도 비용을 감당할 수 있다. 이 세금 공제를 받는 주택 개발자는 저소득층 가구에게 특정 연 수 동안 건물의 특정 퍼센트를 낮은 월세로 임대해야 한다. 매사추세츠 주에서 공동 임대 주택을 위한 가장 큰 세금 공제 프로그램은 연방정부의 저소득층 주택 세금공제프로그램 (LIHTC: Low Income Housing Tax Credit Program)이다. 

 어떤 주택개발자는 정부로부터 월세, 건물 비용, 기타 지출을 돕는 지원금을 받는다. 대신, 주택개발자는 아파트 일부를 중 하위 소득층 가족에게 낮은 월세로 임대해야 한다.


민영 어포더블 하우징은 누가 관장하는가?

 미국 주택도시개발부 (HUD), 국세청 (IRS), 매사추세츠주택/지역사회개발부 (DHCD), 매스하우징이 자금을 조달하고 대부분의 세금공제와 지원 프로그램을 규제한다. 공동주택단지는 민간사업체가 소유하고 관리한다. 이들 업체의 일부는 대규모 영리주택 개발 회사이고, 일부는 소규모 비영리 지역 개발회사 (CDC) 이다.


매사추세츠주에서 민영 어포더블 하우징은 어디에서 찾을 수 있는가?

 매사추세츠주에는 민영 어포더블 하우징이 많다. 어떤 단지는 모든 가족형태를 다 허용하고, 어떤 단지는 노인이나 장애가족만 허용한다. 각 시 나타운의 공동주택목록은 다음에서 찾아볼 수 있다.

  • HUD 공동아파트 검색 (HUD Affordable Apartment Search) (http://www.hud.gov/apps/section8/step2.cfm?state=MA%2CMassachusetts)
  • 매스액세스 공동주택 검색  (MassAccess Affordable Housing Search) (http://www.massaccesshousingregistry.org/index.php/)
  • 매스하우징 임대주택목록  (MassHousing's Rental Housing List) (https://www.masshousing.com/portal/server.pt?open=514&objID=422&parentname=CommunityPage&parentid=0&mode=2&in_hi_userid=2&cached=true)


소득한도

 민영 어포더블 하우징의 소득 한도는 프로그램에 따라 다르다. 일반적인 자격 요건은 중하위 소득층이며, 많은 공동 주택이 최저 소득층가구에게 임대된다.

 섹션 8(프로젝트섹션 8)과 매사추세츠 임대 바우처프로그램 (프로젝트MRVP), 저소득층 주택 세금공제프로그램 (LIHTC)이 자금을 지원하는 민영 어포더블 하우징의 소득한도는 아래에 명시되어 있다. 기타 정부지원 공동주택의 소득한도는 이와 다를수 있다.

  • 프로젝트섹션 8 (Project-based Section 8) 소득한도

 프로젝트에 기반한 섹션 8 주택의 경우, 가구 총 소득이 해당지역 중간소득(AMI)의 80퍼센트 이하여야 한다. 섹션 8 프로젝트 주택에 거주하는 대부분의 가족소득은 AMI의 30퍼센트이하이다.

 보스톤, 우스터, 스프링필드 지역에서 가족수에 따른 프로젝트섹션 8의 연간 총소득한도는 다음표에 명시되어 있다.

  • 프로젝트섹션 8 (Project-based Section 8) 소득한도

 프로젝트에 기반한섹션 8 주택의 경우, 가구 총 소득이 해당지역 중간소득(AMI)의 80퍼센트 이하여야 한다. 섹션 8 프로젝트 주택에 거주하는 대부분의 가족소득은 AMI의 30퍼센트이하이다.

 보스톤, 우스터, 스프링필드지역에서가족수에 따른 프로젝트섹션 8의 연간 총소득한도는 다음표에 명시되어 있다.

 매사추세츠주 기타 지역의 중간소득은 HUD 2010 Median Family Incomes (PDF)을 참조할것. 소득도표의 저소득이란 중간소득의 80% 를 말한다. HUD “가족중간소득 (Median Family Income)” 도표는 AMI의 30%도 명시하고 있다.

  • 프로젝트 MRVP 소득한도

 주정부가 지원하는 MRVP 공동주택의 경우, 가구 의 순소득은 연방정부가 정한 빈곤지표(Federal Poverty Guideline)의 200% 이하여야 한다.

  • 저 소득층 주택 세금 공제 소득한도

 연방정부의 저 소득층 주택 세금공제(LIHTC)에 의해 지원받는 공동주택은 대부분 가구 총소득이 AMI의 60퍼센트 이하여야 신청 가능하다. 일부 단지는 AMI 소득한도의 50%를 한도로 정하고 있다.

 보스톤, 우스터, 스프링필드지역에서 가족수에 따른 LIHTC AMI 60% 소득한도는 다음표에 명시되어 있다.

 매사추세츠주 다른 지역의 LIHTC 60% AMI 소득한도는“FY 2010 다가족세금지원 소득한도(Multifamily Tax Subsidy Income Limits)”를 참조할 것. 소득도표의 저소득이란 중간소득의 80% 를 말한다. LIHTC 도표는 AMI의 50% 한도액도 명시하고 있다.


어떤 소득이 해당 되는가?

 다음표는 연방정부가 지원하는 공동주택을 위한 가구당 총소득을 계산할 때 보통 포함되거나 포함되지 않는 소득의 형태를 명시한 것이다. 소득에 대한 규칙은 복잡하므로 자세한 내용은 주택관리사무소나 해당지역의 주택기관에 문의해야한다.

 주정부의 경우, 공공주택 자격을 위해 포함되는 소득은 연방정부의 규칙과 비슷하나 약간의 차이가 있다. 소득에 대한 모든 규칙은 주택 관리 사무소나 해당 지역의 주택기관에서 설명해 줄 것이다


외국인도 민영 어포더블 하우징 의 혜택을 받을 수 있는가?

 자격있는 외국인으로서 다른 일반, 재정 자격 요건을 충족한다면 민영 어포더블 하우징에 입주할 수 있다.

 주에서 지원하는 공동주택의 경우, 이민 여부에 상관없이 모든 외국인에게 자격이 주어진다. 아무도 이민 여부를 묻지 않을 것이며, 불법체류자도 신청할 수 있다.

 연방정부가 지원하는 공동주택 대부분은 이민 여부에 대한 규정이 있다. 일반적으로, 미국 시민, 영주권자, 난민 (refugee / aslyee), 이 민 승인 보류 상태, 조건부 입국자, 한시적으로 체류가 허용된 입국자, 등록된 외국인 또는 1986년 사면자, 인신매매의 희생자 중 하나의 조건을 충족해야 한다. 입국날짜와 미국 내 체류기간은 문제가 되지 않는다.

 불법체류자는 연방정부가 지원하는 공동주택의 수혜를 받을 자격이 없다. 그러나, 자격이 되는 가족원과 함께 거주할 수는 있다.

 가족 중 일부는 자격이 있고 일부는 없다면, 월세는 그 비율에 따라 계산될 것이다. 수혜자가 지불하는 금액은 자격이 되는 가족 수의 비율에 따라 달라 진다. 연방정부가 지원하는 공동주택의 수혜를 받으려면 적어도 가족 중 한 사람은 자격을 가지고 있어야 한다.

 외국인 자격 요건은 복잡하고, 언제나 변경될 수 있다. 지역 내 주택기관이 수혜자에게 해당되는 규칙을 설명해 줄 것이다.


민영 어포더블 하우징 신청 방법

 민영 어포더블 하우징 의 신청방법은 주택 단지에 따라 달라진다:

  • 대다수민영 어포더블 하우징에서는 주택관리사무소에서 직접 신청서를 얻어야 하며, 원하는 주택단지에서 각각 따로 신청해야 한다. 각 단지에는 자체적인 대기자명단이있다. 대기자가 많으면, 대기자 신청서를 작성해서 대기자 명단에 이름을 등록하게 된다.

 각 시나 타운의 공동 임대아파트를 찾으려면 다음을 참조한다.

  • HUD 공 동 아 파 트 검 색 (HUD Affordable Apartment Search)
  • 매스액세스 공동주택 검색 (MassAccess Affordable Housing Search)
  • 매스하우징 임대주택목록 (MassHousing's Rental Housing List)
  • 어떤공동주택은 그 지역 주택기관에서 신청해야 한다. 그 지역 주택기관에 문의하여 아파트 목록과 신청서를 얻는다. 매사추세츠 공공주택기관 (Massachusetts Public Housing Agencies) 목록을 참조할 것.
  • DHCD 섹션 8 프로젝트바우처 (PBV)의 경우는 주택 기관지부나 PBV 주택관리사무소에서 신청할 수있다. 이는 DHCD가 PBV 신청방법을 변경하는 동안 시행하는 한시적인 정책이다.

 미래에는, 각 PBV 주택단지에서 각각 신청서를 처리하고 대기자 명단을 관리하게 되며 신청자는 주택관리사무소에서 신청하게 될 것이다. 이 변경사항은 프로젝트에 따라 시행시기가 다르 다. 그때까지는 신청에 관한 정보는 비영리 주택기관지부에 문의해야 한다. 각 시나 타운의 주택기관은 DHCD 주택기관지부 (Regional Housing Agencies)를 참조하거나 1-800-224-5124로 전화문의 한다.

 새로운 변경사항이나 더 많은정보는 DHCD 웹사이트의 “임대신청과서류 (Rental Applications & Documentation)”를 참조한다. “각지역섹션 8 프로젝트바우처신청 (Regional Section 8 Project-Based Voucher Applications)” 에 각 지역의 비영리 주택기관 목록이 명시되어 있으므로, 해당지역의 주택기관을 찾아 그지역의 PBV 주택단지 상황을 알아 볼 수 있다.

 지역개발회사 (Community Development Corporation)나 지역행동기관 (Community Action Agency), 또는 주택소비자 교육센터(Housing Consumer Education Center)에서도 살고 있는 지역의 공동주택에 대한 정보를 얻을 수 있다.

  • Community Development Corporation
  • Community Action Agencies
  • Housing Consumer Education Centers (1-800-224-5124)


대기자 명단이 있는가?

 민영 어포더블 하우징에는 보통 대기자가 많다. 특별한 상황에 있는 이들에게는 특혜를 주기 때문에 대기자 명단에서 신청자의 순서는 해당되는 특혜와 신청 시기에 따라 달라진다. 특혜 순위가 높은 경우, 대기하고 있는 다른 이들보다 먼저 입주할 수 있다.

 하나 이상의 대기자 명단에 이름을 올리면 공동주택을 얻을 가능성이 높아질 수 있다. 단, 자신이 실제로 거주할 주택 단지에만 이름을 올려야 한다. 기다리는 동안 이사하게 될 경우에는 주택관리사무소에 새로운 주소와 전화번호를 알려서 나중에 연락이 닿도록 한다.

 신청자는 민영 어포더블 하우징 과 세입자용 바우처 (섹션 8/MRVP)의 대기자 명단에 동시에 이름을 올릴 수도 있다.


필요한 서류는?

 대기자가 많을 경우에는, 대기자 신청서를 작성해서 대기자 명단에 이름을 올린다. 대기자 신청서는 보통 다음 사항을 필요로 한다:

  • 이름, 주소, 전화번호, 가구주의 SSN 번호
  • 동거가족의이름, 성별, 생년월일, SSN 번호, 가구주와의 가족관계
  • 가구의 연간 총 소득 (증명서류불필요)
  • 특혜를 받을만한 가족의 특별한 상황 (예: 노숙, 장애, 무허가주택거주)
  • 제공되는 정보가 정확하다는 것을 확인하는 신청자의 서명

 대기자 명단에서 제일위로 올라가면 다음 사항도 제공해야 한다.

  • 현재, 그리고 과거의 임대주 성명과 주소
  • 차후 12개월간 예상되는 가족의 소득과 지출추정액. 그리고 다음과 같은 증빙서류가필요하다.
  • 고용주의 이름과 주소 • 은행계좌명세서 (세이빙, 체킹)
  • 월급 명세서와 공공요금 고지서
  • 세금 보고서
  • 소득과 지출을 증명할 만한 기타 서류
  • 신청자의 범죄 기록을 포함, 관련 정보를 공개해도 된다는 양식에 서명이 필요하다.

 공동주택에 입주하려면 오랜 시간, 아마도 수 년간을 기다려야 할 수도 있다. 기다리는 동안 이사하게 된다면 주택관리사무소에 새 주소와 전화번호를 알려 나중에 연락이 닿도록 해야 한다.


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