정부 보장 모기지는 주택구입자가 월 지불액을 체납할 경우, 정부가 지불하기로 동의한 모기지를 말한다. 이러한 보험 보장으로 대출기관은 영업 손실을 보호받게 된다. 모기지 대출기관들은 보통 주택구입 가격의 최소 20%를 다운 페이먼트로 요구하며, 다운 페이먼트가 20%에 못 미치면 대출자가 모기지 보험을 들기를 요구한다. 모기지 보험회사는 주택 소유주가 대출 채무를 이행하지 못하게 될 경우, 대출기관이 전액을 지불받을 수 있도록 보장해 준다. 대개의 경우, 대출자는 보험회사가 파는 개인 모기지보험(PMI) 을 들고 보험료를 매달 지불한다.

 많은 중하위 소득층 가족은 20%의 다운 페이먼트를 감당할 수 없다. 그러니 대출을 받으려면 모기지 보험을 들어야만 한다. 그러나 소득이 너무 낮거나 신용이 좋지 않은 이들은 개인 모기지보험의 자격 조건을 충족할 수 없다. 이들이 주택 대출을 승인받도록 돕기 위해, 미국 정부가 개인 모기지보험을 대신하여 대출을 보장해 준다.

 정부의 대출 보장 프로그램은 미연방 주택관리국(FHA: Federal Housing Administration), 재향군인회 (VA: Department of Veterans’ Affairs), 농무부의농업지역주택서비스 (RHS: Rural Housing Sevice)에의해제공되며, 각 프로그램마다 독자적인 자격 요건을 제시하고 있다.

FHA 모기지 보험

 미연방 주택관리국 (FHA)은 개인 모기지보험 자격에 미달되는 이유로 주택 대출을 받을 수 없는 주택구입자를 위해 모기지보험을 제공한다. FHA 모기지 보험은 개인 모기지 보험보다 비용은 더 많이 들지만, 그 비용의 일부를 대출 금액에 포함하여 빌릴 수 있기 때문에 클로징 시점에서 현금이 그리 많이 필요치 않다.

 FHA 보장 모기지는 다음과 같은 혜택이 있다:

• 융통성 있는 자격 요건
• 소득 한도 조건 없음
• 3% (선물로도 가능) 조건 등의 낮은 다운 페이먼트
• 일부 클로징 비용을 대출 금액에 포함하여 빌릴 수 있음
• 누구나 신청 가능
• 단독 주택이나 최고 4 가구의 다가구 주택, 콘도, 조립식 주택에 사용 가능

 FHA 모기지 한도는 지역에 따라 달라진다. 살고 있는 지역의 모기지한도를 알아보기 위해서는 HUD 웹사이트의 “FHA 모기지 한도(FHA Mortgage Limits)” 검색을 이용한다.

 FHA 모기지보험과 기타 FHA 대출 프로그램에 대해 더 많은 정보가 필요하다면;

• HUD 웹 사 이 트 의 “Let FHA Loans Help You”를 참조하거나
• HUD 상담/소개서비스 (1-800-217-6970) 에 전화 문의한다.

VA 보장주택대출

 재향군인회 (VA)가 제공하는 주택 대출 보장 프로그램은 자격이 되는 재향군인을 대상으로한다. 재향군인은 군무기간과 기타 군복무요건에 기반한 자격 증명서 (COE: Certificate of Eligibility) 를 보유해야 한다. 그 자세한 내용은 재향군인회 웹사이트의 “VA 주택대출프로그램 (VA Home Loan Program)”에 명시되어 있다. 재향군인은 구입할 주택에서 거주할 계획이 있어야 한다.

 모기지 대출기관은 보통 온라인 컴퓨터 시스템을 이용, 재향군인의 자격증명서를 얻을 수 있다. 대출기관이 이를 얻지 못할 경우에는 재향군인이 자격증명서 사본을 온라인으로 신청하거나, VA 서식 26-1880, 자격증명서신청서 (Request for a Certificate of Eligibility) 를 작성해서 우편으로 보낼 수 있다.

• 자격증명서를 온라인으로 신청하는 방법은 “재향군인정보 포탈: 자격증명서 온라인 신청방법(Veteran Information Portal: Obtaining Your Certificate of Eligibility Online)”에 명시되어 있다.
• VA 서식 26-1880은 재향군인회 웹사이트의 “ 자격증명서 신청서 (Request a Certificate of Eligibility)”에서 다운받을 수 있다. 이 신청서를 작성하고 군복무를 증명하는 서류와 함께 서식상의 주소로 보내야 한다.

주 : 군복무 중 또는 복무상 장애로 인해 사망한 재향군인의 재혼 안 한 배우자도 VA 주택대출 보장프로그램을 신청할 수 있다.

 VA 보장 대출에는 매월 지불해야 하는 모기지 보험료가 없다. 그러나, 다운페이먼트가 없는 대출의 경우, 현재 대출금액의 약 2%(주택구입자가 다운페이먼트를 할 경우는 그보다 더 적은 금액) 에 상당하는 기금 수수료를 내야한다. 이 기금수수료는 대출금액에 포함해서 빌릴 수도 있다.

 VA 보장대출은 다음과 같은 혜택을 제공한다.

• 모기지 보험비용이 없다.
• 다운페이먼트를 요구하지 않는다.
• VA 최고 대출한도가 없다.
• 재향군인이 모기지 월지불액을 내는 데 문제가 있을 경우, VA가 한시적으로 지원해 준다.

 VA 보장대출에 대한 문의사항은;

• 재향군인회 웹사이트의 “주택대출프로그램정보 (Information on the Home Loan Program)”를 참조하거나,
• VA 대출자격센터 (Loan Eligibility Center, 1-888-244-6711)에 전화 문의한다.

 농업지역 주택서비스 (RHS)대출보장프로그램은 농업지역에 소박한 단독주택을 구입하려는 중저소득가구를 위한 것이다. 이 경우, 구입하려는 주택에서 계속 주거할 계획이 있어야 한다. 정부가 대출을 보장하므로, 개인모기지 보험이 필요치 않다.

 이 프로그램의 자격요건은 다음과같다.

• 신청인은 해당지역 중간소득의 최고 115%에 달하는 꾸준한 소득이 있어야 한다. USDA 웹사이트의 “주 택 보 장 프 로 그 램 소 득 한 도 (Guaranteed Housing Program Income Limits)”를 참조할 것.
• 일반적으로 농업지역에서,적당한 가격의 단독주택을 구입해야 한다.
• 구입하려는 주택에 계속 주거할 계획이 있어야한다.
• 개인 모기지보험을 요구하는 일반주택 대출 자격에는 미달 되어야 한다.
• 신용기록이 승인할 만 해야한다.
• 구입하는 주택을 감당할 수 있어야한다.

 RHS 보장대출은 다음과 같은 혜택을 제공한다.

• 모기지 보험비용이 없다.
• 다운페이먼트를 요구하지 않는다.
• 클로징 비용이 대출금액에 포함될 수 있다.

 농업 지역 주택서비스는 농업 지역에 주택 구입을 원하는 저소득과 최저 소득층 가족을 위한 직접 대출 프로그램도 제공하고 있다.

 RHS 프로그램에 대한 정보는 USDA 농업 지역 개발주택프로그램(Rural Development Housing Program) 웹사이트를 방문하거나 지역 서비스 센터에 문의한다. USDA 농업지역개발사무소 (Rural Development Offices) 에서 지역 서비스 센터의 주소, 전화번호, 이메일 주소를 얻을 수 있다.