주택임대소득(residential rental income)에 대한 과세는 관련주택이 임대목적용 주택인지 vacation home인지, 임대주택을 개인적으로 사용하고 있는지, 주택임대와 관련하여 얼마만큼 시간과 노력을 투입하고 있는 지 등에 따라 달라집니다.

주택임대소득이란?

 개인사업자가 사업과 관련하여 지출한 비용(business expenses)은 사업소득 계산시 비용으로 공제됩니다. 그러나 승용차를 출퇴근용과 업무용으로 공통으로 사용하는 것과 같이 어떤 비용이 개인용과 사업용에 공통으로 사용된 경우에는 그 비용은 개인적 지출액과 사업용 지출액으로 안분한 후 사업과 관련된 비용만 공제하여야 합니다.

 주택임대소득(rental income)에는 임대 대가로 받은 모든 금액이 포함됩니다. 따라서 매월 받는 월 임대료뿐만 아니라 마지막 달의 임대료에 해당하는 보증금(security deposit) 및 임차인의 계약해지에 따른 손해배상금 등이 모두 포함됩니다. 이 때 미리 받은 선수임대료(advance rent)는 임대인이 회계처리방법으로 현금주의방법(cash method)을 사용 중인지, 발생주의방법(accrual method)을 사용 중인지를 따지지 않고 실제 받은 날이 속하는 과세연도의 소득으로 봅니다.

공제되는 비용은?

 주택임대수입에서 차감되는 임대 비용(rental expenses)이란 임대와 관련한 경상적이고 필연적인 비용(ordinary and necessary expenses)을 말합니다. 이는 여느 다른 사업의 사업비용(business expenses)와 다를 바 없는 데, 이에는 감가상각비, 수선유지비, 보험료, 이자, 교통비, 출장비, 각종 공과금, 세금, 각종 수수료, 전기료, 수도료∙∙∙ 등이 있습니

다.

 다만 이러한 비용은 실제 주택의 임대기간 중에 발생한 비용이어야 합니다. 즉, 주택을 개인적으로 사용한 기간에 해당하는 비용은 개인적 비용이므로 임대비용으로 인정받지 못합니다.

임대손실이 발생하면 어떻게 하나?

 일반적으로 부동산 임대사업에서 손실이 발생하면 ①At-risk rule과 ②Passive activity limits 규정에 의해 손실의 인정 범위가 제한될 수 있습니다.

 ‘At-risk rule’이란 쉽게 설명하면 당초 투자한 금액이상으로 손실을 인정해 주지는 않겠다는 것입니다. 예를 들어 당초에 $100,000을 투자한 사람이 손해 볼 수 있는 최대 손실액은$100,000이므로 이를 초과하는 손실액은 인정하지 않는다는 것입니다.

 ‘Passive activity limits’란 passive activity(부동산 임대소득 등)에서 발생한 손실은 다른 passive activity 에서 발생한 이익과 상계할 수는 있으나 non-passive activity(급여, 이자, 배당 등)에서 발생한 이익과는 상계하지 못하도록 하는 규정입니다. 예를 들어 급여소득이 있는 ‘갑’이 부동산 A와 부동산 B를 임대하던 중 부동산A에서는 손실이 발생하고 부동산 B에서는 이익이 발생했다면, 부동산A에서 발생한 손실은 부동산 B에서 발생한 이익과 상계할 수 있으나, 급여소득과는 상계할 수 없다는 것 입니다. Passive activity limits규정에 따라 공제 받지 못한 손실은 이 후 연도로 이월되어 그 해의 passive activity 이익과 상계되며, 그래도 공제받지 못한 손실은 마지막으로 자산 처분시점에 손실로 처리 됩니다.

 그런데 부동산 임대 손실에 대해 Passive activity limits 규정에 불구하고 최대 $25,000(과세기간 내내 부부가 따로 살면서 부부별도 신고시 $12,500)까지 non-passive activity 이익과 상계할 수 있는 예 외 규정이 있습니다. 이 예외규정을 적용 받기 위해서는 임대인이 적극적으로 임대활동에 관여 (active participation-임차인 승인, 임대기간 결정, 지출내역 승인 등의 활동)하는 등 일정요건을 갖춰야 합니다. 다만, 이 경우에도 임대인의 MAGI(Modified Adjusted Gross Income)이 $100,000을 초과하면 그 초과하는 금액의 50%에 해당하는 금액이 삭감(phase-out)되어 결국 MAGI이 $150,000을 초과한 임대인은 이 규정을 적용 받을 수 없게 됩니다.

어떤 서식(Form)을 사용하나?

 임대소득을 신고하는 기본서식은 Schedule E(Supplemental Income and Loss)입니다. 그러나 임대인이 기본적인 서비스(heating and lighting, cleaning of public areas, trash collection 등)외에 특별한 서비스(regular cleaning, changing linen, maid service 등)를 제공하는 경우에는 임대사업이 아닌 사업소득으로 보아 Schedule C(Profit or Loss from Business)를 사용해야 합니다.

◈용어 및 서식 해설◈

 Form 1040- Schedule E(Supplemental Income and Loss) : 임대소득을 신고하는 서식