숏세일이란 원래 정상적인 매매거래의 과정이 아닌 변칙적이고 비정형적인 매매거래인 까닭에 모든 문구와 내용이 숏세일을 승인해 주는 각각의 은행에 따라 모두 다를 수 있다.

현 재, 숏세일을 많이 처리하는 은행들을 보면, CHASE(이전의 Washington Mutual을 인수 합병), Bank of America(이전의 Countrywide를 인수합병), Wells Fargo(이전의 Wachovia를 인수 합병)의 3메이저 은행을 위시하여, GMAC, IndyMac, PNC, Aurora, PMC 등의 여러 모기지 은행들이 있다. 이 모든 은행들의 숏세일 절차 또한 각각 서로 다르며, 각각의 은행에서 사용하는 숏세일 처리 양식 또한 모두 서로 다르다. 그래서 각 은행들이 숏세일을 승인해 줄 때 사용하는 ‘숏세일 승인서’(short sale approval letter)의 승인 문구들도 각각 다를 수밖에 없다.

이러한 은행들로부터 숏세일 승인서를 받으면, 우선 숏세일을 승인하면서 현재의 집주인에 대한 빚을 모두 없애주고 탕감해 준다는 문구를 확인하는 일이 중요하다. 비록 각 은행마다 문구의 표현은 서로 다르겠지만, 그 승인 문구상에 반드시, ‘Agree the Full Settlement of this Short Sale Pay off’, 또는 ‘Accept the Short Sale’라는 문구 또는 ‘Forgiveness of the Deficiency’라는 문구가 있어야 숏세일이 승인이 났다 하겠다.

그런데, 일부의 은행은 집주인에게 나중에 추가로 더 책임을 묻지 않고 이것으로 숏세일을 완료시킨다는 내용을 명확하게 표현하는 반면, 대부분의 은행은 현재의 숏세일은 승인을 해주고, 빚도 다 지워준다고 하지만, “차후에 현재의 집주인에게 은행이 손해 본 부분에 대해서는 그 책임을 물을 수 있는 권리가 있을 수도 있다”는 애매모호한 표현을 항상 넣어둔다. 찾아보기도 힘들 정도의 작은 글씨로 그 유보조항을 삽입하는 꼼수를 발휘하는 것이다.

한번은 그러한 조항을 없애고 승인서를 발급해 달라고 몇 번이나 은행의 담당자들에게 요청을 했지만 그들도 그것이 은행자체의 규정이어서 이를 삭제하기는 힘들고, 비록 그렇게 적혀 있다 하더라도, 그것이 단지 은행 스스로에 대한 최소한의 보호규정일 뿐이지 고객들에게 직접적이고 강제적이며 즉각적인 행동조치 규정이 아니라고 이해를 해달라고 했다.

비록 이렇게 은행 담당자들이 걱정하지 말라고 하더라도, 은행이 앞으로 더 이상 집 주인을 힘들게 하지 않겠다는 명확한 문구가 있으면 숏세일의 깔끔한 마무리를 기대하고 있는 집주인들에게는 얼마나 마음이 놓이는 것일까마는, 비록 그러한 명확한 규정이 있지 않다 하더라도 은행 내부의 사정을 어느 정도 이해하고 넘어가는 편이 차라리 좋겠다.

그러다가 ‘만약에 숏세일이 끝나고 난 뒤 한참 있다가 은행이 예전에 손해 본 돈을 다시 달라고 하면 어떡할까’라고 걱정도 들겠지만, ‘approve short sale’ ‘settle the short sale’ 또는 ‘forgive the deficiency’등과 같은 문구로 해석하여 차후의 은행의 조치에 대응하여야 하겠다. 실제로 일단 숏세일이 승인이 나면, 99% 이상은 은행이 숏세일로 마무리된 은행 대출 채권에 대하여 더 이상 집주인을 괴롭히는 것을 경험한 적은 아직은 없다.
결코 쉽지 않은 숏세일이 무사히 끝이 났다. 3~4개월이 걸려서 1차 은행과 줄다리기를 하여 가격을 끝내 맞추어서 바이어의 최종 확인을 마쳐서 에스크로를 열었다.

백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25
Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
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