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내가 받을 수 있는 융자금액 (2)
Mortgage 8
보스톤코리아  2017-12-04, 13:04:54   
모기지는 여러가지의 프로그램들이 있습니다. 모든 사람들의 상황이 다르고 그에 맞춰 짜여진 프로그램들이라고 할 수 있습니다. 그 중 가장 널리 쓰여지고 있는 프로그램은 Conventional 모기지 입니다. 일반 모기지는 사회에서 가장 많이 차지하고 있는 일반 직장인들, 즉 경제활동을 하고 적당한 저축, 적당한 수입과 소비를 하고 있는 사람들을 위한 프로그램이라고 할 수 있습니다. 그 외 상황에 따라 조금 낮은 다운페이먼트나 크레딧 스코어를 가진 사람들을 위해 정부에서 보장하는FHA, 정부에서 보장하는 금액 이상의 융자금액을 위한 Jumbo Loan, 그 외 외국인, 투자자, 신축, 증측, 보수 등을 위한 참으로 많은 옵션들이 있습니다.

일반적이지 않은 상황을 위한 론 프로그램들은 포트폴리오(portfolio) 론이라고 부르며 이러한 프로그램들은 정부의 가이드라인을 따르지않는 경우가 많아 요구조건은 렌더(Lender)에 따라 큰 차이가 있습니다. 포트폴리오 프로그램은 일반적인 직장에 종사하지 않거나 외국인의 신분으로도 융자를 가능하게하고 투자목적의 구입, 상업적인 용도로 신축, 구입, 보수 후 매매를 하는 단기간으로 빌릴 수 있는 등 많은 부분을 가능하게 합니다.
융자프로그램의 성향은 가지각색이지만 Conventional이거나  Non-Conventional 이거나 기본적으로 요구하는 부분은 매한가지라고 볼 수 있습니다. 현재 수입, 지출, 소비형태, 가치대비 융자금액등 은행측에서는 가장 안전한 상황이 가능할 시 대출을 허락합니다. 안정적인 수입에 안전한 선에서의 소비형태를 갖추지 않았거나 최소한의 다운페이먼트를 갖추지 않았다면 충분한 자본, 상업적인 목적으로 얻을 수 있는 수익 등을 여러가지 방법으로 접근하며 그에 맞는 뒷받침 하고 증명할 수 있는 공식적인 서류와 사업계획 등을 제시하며 진행하게 됩니다.

먼저 가장 기본적이며 중요한 조건은 수입대비지출(DTI, Debt-to-Income) 입니다. 매우 쉽게 알 수 있는 부분이지만 많은 소비자들이 실질적인 상황보다 과대평가하는 경우가 많습니다. Pay Stub으로 월급을 받는 W-2 직종에 종사한다면 세금공제 전 소득을 기준으로 하지만 개인사업이나 계약직등 추가적인 위험성이 존재하는 일에 종사를 한다면 개인인컴과 사업체의 세금, 사업체관련 모든 소비를 제한 후 수익과 손실을 종합적으로 평가하게 됩니다. 특히 개인사업자는 세금혜택을 위해 사업체관련 지출을 높여 서류상 보여지는 수익을 낮추는 경우가 많아 모기지를 생각한다면 다시 한 번 생각해봐야 합니다. 기본적으로 최근 2년의 세금보고를 기준으로하고 개인사업을 5년이상 하였다면 최근 1년의 세금보고와 현재의 소득만을 기준으로 할 수 있는 규정들이 개정되어 다른 방법으로 접근할 수 있는 유연성이 존재하기도 합니다. 

지출은 Housing Debt와 Combined Debt두가지를 살펴보게 됩니다. Housing Debt는 매달 부담해야하는 모기지 원금, 이자, 세금, 보험, 그리고 콘도일 경우 Condo Fee를 포함하고 Combined Debt는 Housing관련외 크레딧 리포트상에 보여지는 모든 채무를 종합합니다. 대부분의 경우 Housing 보단 Combined, 종합적인 채무가 관권이며 일반적으로 50% 이하일 경우 모기지가 가능하게 됩니다. 프로그램에 따라 더 낮을 수도 있고 크레딧 스코어, 집가치대비 모기지 금액 등 상황에 따라 조금 더 높아질 수도 있습니다. Jumbo Loan의 경우 확연히 낮은 비율이 요구되고 FHA의 경우는 높게는 56%이상까지도 가능 할 수 있습니다. 결론적으로는 여러가지 상황을 종합적으로 고려하여 달라질 수 있습니다.

또 다른부분은 가치대비융자금액(LTV, Loan-to-Value)으로 다운페이먼트 금액에 따라 결정이 됩니다. 다운페이먼트는 반드시 20%를 해야할까요? 아닙니다. 낮게는 3프로, 또는 1%다운 프로그램도 존재합니다.  20%미만으로 다운페이먼트를 한다면 LTV가 80%이상이 될때까지 모기지 인슈런스가 의무이고 FHA로 시작하였다면 다운페이먼트 금액에 따라 최소 10년 또는 계약이 끝날때까지 내야할 수 있다는 부분만 기억해야합니다. Jumbo Loan이나 투자목적, 상업용의 부동산일 경우 최소한의 다운페이먼트가 15~25%등 일 수는 있으나 이또한 렌더와 프로그램에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 다운페이먼트의 액수는 결정적인 요소는 아닙니다. 융자금액대비 인컴이 충분하다면 다운페이먼트가 높지 않아도 되고 만약 인컴대비 받을 수 있는 융자금액이 높지 않다면 다운페이먼트는 높아야 합니다.

마지막으로 융자에서 중요한 요소는 크레잇 입니다. 크레딧은 이자율에 영향을 주지만 융자 금액관련은 영향이 없다고 볼 수 있습니다. 크레딧 점수가 낫다면 더 높은 이자율, 크레딧 점수가 높다면 더 낮은 이자율로 가능하게 될 뿐입니다. FICO 점수뿐만이 아니라 실제로 보여지는 기록들, Foreclosure, liability 등이 가능한 프로그램이나 융자진행 유무에 영향을 줄 수 있으며 FICO점수는 일반적으로 소비자들이 크레딧카드 회사를 통해 얻을 수 있는 점수뿐만이 아닌 Experian, TransUnion, Equifax, 이 세 Credit Bureau를 통해 종합적인 심사가 이루어집니다. 


마이클 리 (Michael Lee, 978-314-8818)
Insurance Broker, mlee.insurance@gmail.com
 - License in Health, Life, Series 6, Series 63, Property & Casualty
 - Health/Life/Annuities/Medicare/Disability/Group Benefit/Reinsurance 전문
Loan Officer, mlee@mbamortgageco.com
 - NMLS # 1464242 / Real Estate License No. 9534498
 - Government & Conventional Residential Loan


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