보스톤코리아

애나 정 부사장은 “각자의 개인의 사정이 따라서 선호하는 구매가 다르지만 장기적으로 볼 때 빨리 집을 구매하는 것이 가장 현명한 투자”라고 밝혔다

(보스톤 = 보스톤코리아) 장명술 기자 = 팬데믹 동안에 달아 올랐던 부동산시장의 열기가 점차 식어가고 있다. 늦가을로 접어 들면서 여러 부동산 지표들도 부동산 움직임의 둔화를 나타내고 있다.

그러나 한인들이 선호하는 벨몬트, 브루클라인, 렉싱턴, 뉴튼, 웰슬리, 윈체스터 등의 지역은 여전히 빠르게 집이 팔려나간다. 35년 동안 부동산업에 종사하면서 셀러스마켓을 처음으로 경험했다는 애나 정 프리미어 부동산 부사장은 개인마다 사정은 다르지만 “한인들은 학군 위주로 집을 선호하기 때문”에 여전히 셀러스 마켓을 염두에 두고 집을 구입할 것을 권했다.

부동산 마켓 현장에서는 95번 고속도로 선상을 중심으로 양분화 경향이 나타다고 있다. 95번 바깥쪽으로는 구매자들의 발길이 많이 떨어졌지만 95번 안쪽은 여전히 수요와 공급이 맞지 않아 좋은 집의 경우 많은 오퍼가 들어간다.

애나 정 부사장은 “장기적으로 볼 때 빨리 집을 구매하는 것이 가장 현명한 투자”라고 밝혔다. 특히 인플레이션이 높은 상황에서 부동산은 주식시장보다 좀더 안전한 투자자산으로 볼 수 있다는 점과 향후 기준금리 인상이 모기지 이자율 인상으로 이어질 수 있기 때문에 빠른 구매가 좋다는 것이다.

다음은 18일 보스톤코리아 사무실에서 가진 애나 정 부사장과의 일문일답이다.

한국분들이 가장 선호하는 거주 지역과 투자 지역은 어디인가?

한국 분들이 선호하는 주거지역은 각 각 가정에 따라 다르긴 하지만 대부분은 교육 도시인 매사추세츠 주의 특성상 대체로 벨몬트, 브루클라인, 렉싱턴, 뉴튼, 웰슬리, 윈체스터 등을 선호한다.

투자지역으로는 케임브리지, 백베이, 펜웨이, 씨포트 등을 선호한다. 특히 케임브리지 지역은 프로퍼티 텍스가 낮고 공실율도 낮아서 인기다. 하버드 스퀘어, 임만스퀘어, 켄달스퀘어 등지가 투자 가치가 높다.

시장 셀러스 마켓에서 점차 바이어스 마켓으로 전환하고 있는 시점인 것 같다. 현장에서는 어떻게 느끼는지?

95번 선상에서 바깥쪽과 안쪽으로 구분된다. 95번 안쪽으로 한인들이 선호하는 지역으로 워낙 공급이 적고 수요가 높아서 여전히 뜨거운 지역이다. 비딩워는 예전만큼 벌어지지 않지만 좋은 집의 경우 여전하다.

셀러의 경우 콘틴전시(Contingency)가 없는 오퍼를 고를 확률이 많기 때문에 바이어가 꼭 원하는 집인 경우, 콘틴전시를 행사하지 않는(waive) 것을 전제로 프리인스펙션과 사전모기지승인확인서(Pre-approval Commitment Letter)를 확보해야 한다. 아직도 많은 매물이 나오지 않아 컨틴전시를 선택하지 않아야 집을 살 수 있는 상황이다.

한국분들이 선호하는 지역들은 대부분 다른 지역에 비해 가격이 높은 곳들인데 구매자들이 미리 알아두어야 할 것들이 있는지?

앞서 말했듯이 마음에 드는 집을 구입하기 위해서는 여전히 인스펙션 및 모기지 두가지 컨틴전시를 웨이브(waive) 해야 한다. 바이어가 직접 프리인스펙션을 할 수 있는 사람을 못구하는 경우 평소에 건축업자와 충분한 릴레이션십을 형성하고 있기 때문에 추천해 줄 수 있다. 사전에 모기지 전문가를 접촉해 사전모기지승인확인서를 받아 두는 것이 유리하다.

95번 바깥쪽으로 구입을 원하는 경우 알아둬야 할 것은?

95번 외곽에서는 이제 비딩이 그리 많지 않은 편이다. 비교적 학군이 좋은 액튼, 콩코드, 서드베리, 링컨, 베드포드, 하버드, 웨스트포드, 노스레딩 정도의 경우 비딩을 준비해야 할 수도 있다. 꼭 마음에 들면 다른 사람도 탐을 내게 되기 때문이다.

부동산 투자를 원하는 한인들의 경우 준비해야 할 가장 중요한 것들은 무엇인가?

부동산 투자전 점검해야 할 것은 수익율(Cap rate)과 상승율(Appreciation)이다. 캡은 현금화 즉 렌트수입이 좋은 것을 의미한다. 그러나 캡이 많을수록 투자건물의 가격상승은 적은 경우가 많다.

또한 투자건물의 형태, 즉 다가구(Multi Family), 단독주택(Single Family), 콘도(Condo)로 나뉘며 상승률은 단독-다가구-콘도 순이며, 수익율은 다가구, 단독, 콘도 순이다.

한인들이 선호하는 곳은 수익율이 적고 상승율이 높은 건물이다. 단독은 Lexington, Newton, Belmont. Winchester 등을 추천한다. 다가구의 경우 에버렛과 우스터가 좋다.

현재 모기지 이자율은 얼마 정도인가요? 향후 모기지 이자율 추세는 어떤가?

현재 30년 고정 일반(Conventional) 모기지 이자율은 상황에 따라 2% 후반에서 3% 초반 정도다, 물론 개인에 따라 큰 차이가 있고 프로그램에 따라 차이가 있다. FHA와 같은 경우 이자율은 더 낮지만 모기지보험료(PMI)는 확연히 높아 월 모기지 페이먼트 금액이 많은 편이다.

인플레이션이 일어나고 있는데 이게 향후 모기지 이자율 어떤 영향을 미칠 것인 것인지?

물가 상승으로 인한 인플레이션은 연준의 기준금리 인상을 유발한다. 물가도 수요도 낮은 디플레이션이 있을 때 은행은 종종 더 낮은 이자율을 적용한다. 은행은 더 오른 부동산에 대한 모기지 이자율을 올리게 될 가능성이 있다.

높은 부동산 가격에 집장만을 포기하는 사람이 많아짐에 따라 임대수요가 높아진다. 이는 아파트 임대료 인상을 촉발하므로 부동산 투자는 임대료인상을 기대할 수 있게 된다.

집장만을 원하는 사람들이 가장 중요하게 여겨야 할 것은 무엇인가?

집장만은 장기적으로 본다면 집값 상승, 렌트비 지출과 계속 오를 수 밖에 없는 렌트비를 고려한다면 늦기보단 최대한 일찍 하는게 유리하다. 보스톤 주변 부동산 시장이 안정세에 접어들어도 공급보다 소비가 높은 지역특성상 집값이 확연히 내리기는 어렵다. 이자율이 오르게 된다면 월 페이먼트도 오른다. 그렇기에 집은 지금 내가 필요하다면, 장기적인 전망으로 장만하는 인생최대 투자라고 할 수 있다.

editor@bostonkorea.com

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