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| 매사추세츠, 주택구매시 홈 인스펙션 의무화 법안 시행 |
| 비드 전쟁에 인스펙션 웨이버 선택...때로는 큭 수리비용 감당 매사추세츠 부동산 중개인 협회 등은 너무 빠른 시행... 준비 시간 필요 |
| ?????? 2025-06-09, 21:03:21 |
(보스톤=보스톤코리아) 편집부 = 매사추세츠 주택 시장에서 치열한 오퍼Offer) 경쟁 속에 구매자는 어쩔 수 없이 포기하게 됐던 ‘홈 인스펙션(Home inspection, 주택점검)’이 이제는 의무로 전환된다. 10월 15일부터 새로운 주법에 따라 부동산 중개인들은 홈 인스펙션에 대해 구매자나 매도자와 논의하거나 포기를 유도할 수 없게 된다. 이 법조항은 “예비 구매자가 홈 인스펙션을 예약하고, 점검을 받고, 검토할 수 있는 권한을 불합리하게 제한하는 것”을 금지하고 있다. 홈 인스펙션은 구매자가 주택 상태를 제대로 파악하고, 문제 발생 시 계약 철회나 재협상을 가능케 하는 중요한 절차다. 그러나 최근 수년간 구매자들은 경쟁에서 뒤처지지 않기 위해 홈 인스펙션 컨틴전시(Contingency) 권리를 스스로 포기(waive)하는 사례가 빈번했다. 그 결과 구매 이후 수만 달러에 이르는 예상치 못한 수리비를 떠안는 일이 발생하기도 했다. MKC 어소시에이츠츠의 모건 코헨 대표는는 “홈 인스펙션을 생략한 채 주택을 구매한 고객들로부터 사후 점검을 요청받는 경우가 많다”며 “위험한 전선 배선, 매립된 오일탱크, 또는 콘크리트 파괴를 유발하는 페르호타이트(pyrrhotite, 자황철석석)가 포함된 기초 등 심각한 문제가 종종 발견된다”고 말했다. 이런 문제를 막기 위해 뉴잉글랜드 홈 인스펙터 협회는 밀버리 지역구 마이클 무어 상원의원에게 법 제정을 요청했고, 무어 의원은 해당 조항을 2024년 통과된 ‘매사추세츠 주택 접근성 강화법’에 포함시켰다. 무어 의원은 “홈 인스펙터들은 나에게 익스펙펙션을 포기하도록 압박받는 구매자들의 상황을 이야기했고, 우리는 그로 인한 법적·재정적 책임에 대해 논의했다”며 “이번 규제는 잠재적 주택 구매자들의 삶의 질과 재정적 안전을 보호하는 데 기여할 것”이라고 밝혔다. 하지만 이 법 집행행의 실효성에 대한 의문도 제기된다. 서면으로 남기지 않는 한, 중개인이 홈 인스펙션 포기를 ‘비공식적으로’ 유도할 수 있기 때문이다. 이번 법의 시행에 적극 찬성한다는 부동산 전문 변호사 스캇 크리스는 “매도인이 인스펙션 권리를 포기했다는 것에 따라 해당 오퍼를 받아들였다는는 사실을 어떻게 입증하겠는가?”라며 법 집행의 어려움을 지적했다. 이번 규정을 위반할 경우, 중개인은 매사추세츠 소비자 보호법(M.G.L. c. 93A 2항항)에 따라 ‘불공정 또는 기만적 행위’로 간주되며, 실제 손해액의 최대 3배까지 배상 책임을 질 수 있다. “이제는 ‘홈 인스펙션션 없는 오퍼만 받는다’는 식의 접근은 통하지 않을 것”이라라고 크리스는 덧붙였다. “부동산 중개인들도 이런 점을 인지하고 신중하게 행동하게 될 것”이라는 설명이다. 보스톤 북부에 위치한 바이어브로커스온리리(Buyers Brokers Only)의 공동 창립자 리치 로사는 “홈 인스펙션 컨틴전시 포기는 특히 첫 주택 구매자나 중간소득 가구에 재정적 파탄을 초래할 수 있다”며 “이번 규제는 소비자 보호라는 측면에서 매우 타당하다”고 평가했다. 해먼드 체스넛힐 콜드웰 뱅커의 짐 네메츠 부사장은 “구매자들이 다섯 번, 여섯 번 오퍼에 실패하면서 절박하게 인스펙션션을 포기하는 일이 많다”며 “이런 선택은 나중에 수만 달러의 수리비용과 함께 큰 후회를 남기게 된다”고 말했다. 한편, 그레이터 보스톤 부동산 위원회(GBREB), 매사추세츠 부동산중개인인협회(MAR), 모기지은행협회(MMBA) 등 업계 단체들은 6페이지 분량의 공동 서한을 통해 “이번 규제가 부동산 시장을 심각하게 교란할 수 있으며 법 시행 일정을 연기해야 한다”고 반발했다. 특히 소비자는 물론 부동산 전문인들에게 회복 불가능한 피해를 주는 등 책임 범위가 과도하고 예외 조항이 불공정하며 시행 준비 기간도 부족하다고 지적했다. 페르호타이트 시멘트 기초란? 페르호타이트(Pyrrhotite, 자황철석)는 철과 황으로 구성된 광물로, 콘크리트 기초에 섞여 있을 경우 장기적으로 심각한 구조 손상을 유발할 수 있다. 공기와 수분에 노출되면 팽창하면서 콘크리트에 균열을 만들고, 시간이 지나면 기초 전체가 붕괴 위험에 처하게 된다. 이 문제는 미국 뉴잉글랜드 지역, 특히 커네티컷과 매사추세츠에서 자주 보고되고 있다. 1983년부터 2015년 사이 비교적 최근에 건축된 주택 중 일부는 해당 광물이 포함된 골재를 사용한 것으로 알려졌으며, 수십 년이 지나기 전까지는 겉으로 드러나지 않아 피해자가 뒤늦게 발견하는 경우가 많다. 이러한 기초를 다시 교체하는 데에는 최소 15만 달러에서 많게는 25만 달러 이상의 비용이 발생할 수 있어, 주택 구매 전 반드시 점검이 필요하다. |
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