부동산 소득과 비용, 그리고 감가상각의 절세 비밀
Article (14) – Can real estate income and expense reduce income tax?
??????  2025-08-18, 10:56:57 
임대소득 과세소득 비교 예시
임대소득 과세소득 비교 예시
부동산 소득과 비용, 그리고 감가상각의 절세 비밀
투자 수익이 늘어날수록 세금 부담도 함께 커지는 경우가 많습니다. 하지만 부동산 투자에서는 ‘감가상각’이라는 독특한 절세 제도를 활용해 실제 현금 지출 없이도 과세 대상 소득을 줄여 세금을 효과적으로 절감할 수 있습니다.

부동산 소득의 과세 구조
미국 세법상 임대 부동산에서 발생하는 모든 소득은 과세 대상입니다. 임대료뿐 아니라 주차비, 세탁기 사용료, 계약 위약금 등 부동산과 직접 관련된 부수 소득도 포함됩니다. 세금 신고 시 개인 납세자는 Form 1040의 Schedule E(부동산 임대소득 보고서)에 이를 기재합니다.

감가상각, 부동산 절세의 핵심
감가상각이란 건물의 가치를 일정 기간에 걸쳐 경비로 나누어 공제하는 제도입니다. 주거용 임대 부동산은 건물 가치(토지 제외)를 27.5년에 걸쳐 나누어 매년 세금상 비용으로 처리할 수 있습니다. 예를 들어 건물 가치가 $275,000라면, 매년 약$10,000을 경비로 추가 공제할 수 있습니다.
이것이 중요한 이유는, 현금이 실제로 나가지 않음에도 불구하고 과세소득이 줄어든다는 점입니다. 예를 들어, 연간 임대수입이$30,000이고 실제 지출 경비가 $20,000일 경우, 감가상각 $10,000을 추가로 적용하면 과세소득은 $0으로 줄어듭니다. 같은 수입이라도 세금은 전혀 내지 않게 되는 것입니다.

기타 경비 공제 항목
감가상각 외에도 다음과 같은 항목이 경비로 인정됩니다.
- 재산세(Property Tax)
- 모기지 이자(Mortgage Interest)
- 수리·유지비(Repairs & Maintenance)
- 보험료(Property Insurance)
- 광고비 및 임대 마케팅 비용
- 관리비(HOA Fee)

투자 상품으로서 부동산, ‘3중 효과’
부동산 투자는 단순히 임대 수익만 바라보는 상품이 아닙니다. 감가상각을 통한 세금 절감 효과를 누리면서, 시간에 따라 부동산 가치가 상승하는 자산 증식 효과까지 동시에 누릴 수 있습니다. 여기에 매달 임대료가 모기지 상환을 대신해 주면, 투자자의 자기자본은 점점 늘어나게 됩니다.
(1)현금흐름: 매달 임대 수입 발생, (2)세금 절감: 감가상각·경비 공제를 통한 절세, (3)자산 가치 상승: 장기 보유 시 시세 상승과 원금 상환, 이 세 가지가 동시에 작동해 부동산 투자는 다른 투자 상품에 비해 장기적으로 강력한 복리 효과를 제공합니다.

주의할 점
감가상각은 강력한 절세 수단이지만, 부동산을 매각할 때 ‘감가상각 환수(Depreciation Recapture)’라는 세금이 부과될 수 있습니다. 따라서 장기 보유 전략, 1031 Exchange(동종자산 교환) 등과 함께 설계해야 효과를 극대화할 수 있습니다.
부동산 투자자는 감가상각을 이해하고 적극 활용해야 세금 부담을 줄이고 투자 수익을 극대화할 수 있습니다. 하지만 계산 방식과 적용 조건은 복잡하므로, 세무 전문가와 상의하여 본인 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 안전합니다.



Michael Lee
 VP of Mortgage Lending | NMLS 1464242
GENERAL MORTGAGE CAPITAL CORPORATION | NMLS 254895
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(978) 314-8818


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