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| MA 렌트컨트롤 폐지, 그때는 맞고 지금은 틀리다 |
| 매사추세츠 세입자들, 주의회에 렌트비 인상 제한 법안 촉구 2010-23년 물가는 40%, 렌트비는 80% 상승 주거 부담 가중 1994년 렌트컨트롤 폐지논리, 30년 지나보니 대부분 안맞아 |
| ?????? 2025-07-31, 17:20:15 |
(뉴튼=보스톤코리아) 장명술 기자 = 1994년 주민투표로 폐지됐던 렌트컨트롤(임대료 인상 상한제)이30여년 만에 다시 꿈틀대고 있다. 과도한 렌트비 인상이 매사추세츠 전역의 주거 안정을 위협하고 주민들의 매사추세츠 이탈을 가속화하고 있기 때문이다. 지난 29일 화요일 주청사에서 열린 청문회에는 매사추세츠 전역에서 모인 주민들이 과도한 렌트비 인상을 제한할 수 있는 렌트안정화(Local Option Rent Stabilization)법안의 통과를 촉구했다. 세입자들과 정치인, 주택 전문가들은 주청사 그랜드스테어에서 청문회를 갖고 각 홀을 행진하며 목소리를 높였다. 현재 추진 중인 렌트 안정화 법안(H.2328 & S.1447)은 임대료 인상을 물가상승률 수준으로 제한하되 최대 5%까지로 하고, 무과실 퇴거 금지 조항도 포함하고 있다. 4가구 이하 자가 거주 주택, 건축 5년 이내 신축 주택 등은 이 법안의 적용을 받지 않는다. 해당 법안은 법안은 비영리단체 홈스포올매스(Homes for All Mass, HAM)가 매사추세츠 노조(SEIU), 매사추세츠 유권자 테이블(MVT) 등과 함께 100여 개의 단체가 참여하는 연합을 통해 추진중이다. 이 법안은 2023년 보스톤시가 추진했던 렌트 컨트롤 법안에 비해서는 좀더 강력한 법안이다. 미셸 우 시장이 제안했던 렌트 컨트롤 법안은 임대료 인상을 최대 10%까지 허용하고, 15년 미만의 신축 주택을 제외하는 등 완화된 법안이다. 이처럼 완화된 보스톤시의 렌트컨트롤 홈룰청원도 2023년 의회의 반대로 무산됐다. 스프링필드에서 온 세입자이자 엄마인 엔비 토머스는 청문회에서 “어릴 때 여러 번 이사를 다녀야 했고, 지금은 내 아이를 위해 안전하고 인간적인 집을 찾기조차 힘들다. 오늘 살 수 있는 집이라도 내일은 500달러가 오를 수 있는 상황이다.”라며 “젊은 사람들이 매사추세츠를 떠나는 이유가 분명하다. 살 수가 없기 때문이다. 지금 당장 렌트 안정화가 필요하다.”고 촉구했다. 안정된 주거는 삶의 기본적인 요소임에도 그조차 쉽지 않다는 것이다. 매사추세츠 정부 공식 통계에 따르면 2010~2023년 사이 임대료 상승률은 약 80% 이상이었고 같은 기간 물가 상승률(CPI)은 약 40% 내외였다. 특히 보스톤 대도시권 지역은 미국내에서 가장 빠르게 임대료가 상승한 도시 중 하나였다. 2023년 기준 보스톤의 평균 렌트비는 월 3천달러을 상회하고 했으며, 케임브리지는 월 3천5백달러에 근접했다. 그 결과 많은 세입자들이 소득의 절반 이상을 임대료와 공과금으로 쓰고 있으며, 이는 식비, 보육비, 의료비 등에 큰 타격을 주고 있다. 렌트비의 과도한 인상은 보스톤 매트로에 그치지 않고 보스톤 외곽 도시까지도 영향을 미치고 있다. 이번 법안에는 보스톤, 이스트햄프턴, 로렌스, 린, 메드퍼드, 리비어, 서머빌, 스프링필드, 우스터 등 여러 도시의 시장과 시의원들도 찬성 입장을 밝혔다. 이스트햄프턴 세입자 앤 스텡글은 “우리 아파트를 주 외부의 투자회사인 허리케인 프로퍼티스가 인수하자마자 임대료를 40- 50% 올렸고, 겨우 5주 만에 응답하라고 통보했다. 세입자들은 겁에 질려 있고, 이사를 갈 곳도 없다”며 “이같은 투자회사가 지역 주민들의 삶을 좌우하게 놔둘 수는 없다”고 호소했다. 서머빌 시장 카챠나 발랜타인은 “가족들이 자신이 살던 동네를 떠나지 않고 뿌리내릴 수 있도록 해야 한다”며 “렌트 안정화는 입증된 해법이며, 퇴거를 막고 공동체를 지키는 데 효과적이다”라고 강조했다. 로렌스 시의원 셀리나 레예스는 “1994년 임대료 통제 금지 이후, 우리 지역 노동자들은 다시 주말 없이 일해야 하는 상황으로 내몰리고 있다”고 지적했다. 이날 청문회에는 세입자들뿐 아니라 노조원, 자영주택 소유주, 목회자, 공중보건 전문가 등도 대거 참석해 법안 통과의 필요성을 역설했다. 웨스턴 매사추세츠, 노스쇼어, 센트럴 매사추세츠, 사우스코스트 등 각 지역에서 버스를 타고 주민들이 주의사당으로 모였다. 비영리 단체 패밀리프로미스메트로웨스트(Family Promise Metrowes)의 프로그램 디렉터 스테파니 디디오는 “지난 3개월 간 상담전화가 두 배로 늘었다. 많은 가정이 렌트비와 의료비 사이에서 고통스럽게 선택하고 있다”며 “우리는 더 이상 렌트비 인상으로 쫓겨난 가정을 수용할 수 없다. 이 지속 불가능한 현 상황을 바꿀 수 있는 균형있는 정책이 필요하다”고 말했다. 뉴욕 커뮤니티 서비스 소사이어티(CSS)의 옥사나 미로노바 정책분석가는 “100년 넘는 미국 렌트 규제 역사를 연구한 결과, 주거의 질이나 신규 개발을 해치지 않으면서 세입자와 지역사회의 안정을 제공한다는 사실이 반복해서 입증됐다”고 전했다.  왜 렌트컨트롤을 폐지했나? 1994년 매사추세츠 주민들은 주민투표를 통해 렌트컨트롤 법안을 폐지했다. 당시 렌트컨트롤 법안은 강력하게 렌트비 인상을 억제했고 예외조항도 없어 집소유주들의 재산권을 과도하게 억제했었다. 당시 렌트컨트롤 폐지를 추진했던 측은 다음과 같은 주장을 전개했다. 첫째, 렌트비를 제한하면 시장을 왜곡시켜 주택 건축의 인센티브가 적어지며, 주택 공급이 줄고 장기적으로 전체 주거비가 오히려 상승한다. 둘째, 저소득층에만 혜택이 돌아가는 것이 아니라 소득이 높은 세입자도 낮은 비용으로 오래 거주하므로 공정하지 못하다. 셋째, 렌트비 통제가 집주인의 자산 가치를 떨어뜨리고, 소유권 권리를 침해한다는 것이었다. 이 같은 주장은 대도시권이 아닌 보스톤 외곽의 매사추세츠 전체 유권자들, 특히 중도 보수적인 유권자와 집소유주들의 지지를 받아 주민투표에서 승리했다. 그러나 30여년이 지난 지금, 당시와 상황은 많이 다르다. 주택공급은 일부 증가한 측면도 있으나 다른 미국내 주들에 비해 턱없이 부족하다. 제한 없는 임대료는 크게 상승했다. 하버드 주택정책합동센터(JCHS)와 매사추세츠 정책계획위원회(MAPC)는 공통적으로 “매사추세츠의 주택 공급 부족과 규제 해제 이후 투기 자본 유입이 맞물린 결과”로 렌트비의 상승을 초래했다고 지적했다. 결국 저소득층은 물론 중산층까지 주거불안정을 심화시켜 매사추세츠주 이탈이라는 역효과를 유발하고 있다. 렌트 안정화, 왜 필요한가 지난해 힐리 주지사가 서명한 주택 채권법(Bond Bill)은 51억 달러 규모의 장기 투자 계획을 담고 있지만, 실제 5년 내 지출 계획은 20억 달러에 불과하다. 주정부는 2035년까지 22만2천 가구의 주택 공급이 필요하다고 추산하지만, 이 법안으로 건설되는 물량은 4만 가구 정도에 그친다. 게다가 새로 공급될 주택의 대부분은 시장가 기준으로 공급될 예정이어서 중저소득 가구에 적합하지 않다는 지적이 나온다. MAPC와 하우징네비게이터MA(Housing Navigator MA)에 따르면, 저소득 가구의 68%는 적절한 임대주택을 찾지 못하고 있다. 현행법상 렌트비 인상 상한이 없기 때문에, 외부 대형 투자사들이 지역 주택을 인수하고 무제한 인상하는 상황이 계속되고 있다. 렌트안정화, 부작용도 고려해야 렌트 안정화 법은 만능해법은 아니다. 여전히 부작용의 우려가 존재한다. 렌트비가 과도하게 제한되면 낮은 수익성으로 인해 투자를 꺼리게 돼 주택 신축이 감소될 수 있으므로 신축건물에 대해서는 5-15년까지 유연한 예외를 제공해야 한다. 또한 렌트비 인상에 수리 및 유지비를 포함하지 못하는 경우 임대 주택의 노후화 및 방치가 발생할 수 있다. 따라서 합리적인 수익 보장은 물론 유지 보수 의무화가 따라야 한다. 이외에도 과거 렌트컨트롤 폐지의 원인에 대해 다시 돌아보고 여러가지 법률적 보완이 뒷받침해야 될 것으로 보인다. |
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