보스톤의 고민, 텅 빈 바이오 랩 어떻게 할 것인가
바이오 공실률 사상 최고치, 오피스 공실률은 약간 회복세
??????  2025-08-14, 17:31:37 
(보스톤 = 보스톤코리아) 한새벽 기자 = 서머빌 미들섹스 애비뉴에 새로 들어선 74M 빌딩 16층 편의시설 층에는 코발트 블루 소파와 스키볼(Skee-Ball) 게임, 그리고 보스톤 도심을 내려다보는 테라스가 있다. 로비에는 17미터 높이의 슬링키 장난감 조각이 서 있고, 인근에는 어셈블리 로우 쇼핑몰과 오렌지 라인 지하철역이 있다. 최신 시설을 자랑하지만, 곧 문을 열 던킨 매장을 제외하면 이곳은 텅 비어 있다.

보스톤글로브는 이 바이오 랩(Bio Lab) 빌딩만의 문제가 아니라고 지적했다. 인근의 50만 평방피트 규모 바이오 랩 빌딩과 펜웨이파크 인근, 올스턴 웨스턴 애비뉴의 대형 복합건물도 마찬가지다. 코로나19 팬데믹 시기 폭발적으로 증가한 연구시설 수요를 기대하며 지난 5년간 그레이터 보스톤의 바이오 랩 공간은 4,840만 스퀘어피트로 두 배 가까이 늘었지만, 부동산 중개·리서치 업체 뉴마크(Newmark)에 따르면 현재 공실률은 36%로 사상 최고치다. 오피스 공실률은 22%였다. 

아이러니하게도, 이 빈 건물들이 들어선 부지는 아파트를 지을 수도 있는 땅이었다. 하지만랩 개발업자들이 주거 개발업자보다 더 높은 오퍼를 제시했으며 상업세수를 늘리려는 지방정부와 투자자들도 바이오 랩을 선호했다. 문제는 이제 이 건물들을 다른 용도로 바꾸기가 쉽지 않다는 점이다.

바이로랩, 일반 오피스 및 주거 빌딩 전환 어려워 
바이오 랩 건물은 복잡한 기계·환기 설비가 필수라 일반 사무실이나 주거용 건물보다 건축비가 훨씬 높다. 사사키(Sasaki) 디자인사의 리시 난디는 바이오 랩 건축비가 평방피트당 1,200달러로, 사무실보다 최소 50% 비싸다고 밝혔다. 이에 따라 바이오 랩 임대료는 사무실 평균 50달러보다 훨씬 높은 85달러 수준을 유지해야 투자수익이 맞춰진다.

현재 대부분의 공실 빌딩은 ‘코어 앤 셸’ 단계로, 기본 구조와 설비는 완성됐지만 세부 임차인 맞춤 작업은 하지 않은 상태다. 그러나 HVAC, 냉각탑, 고급 환기 장치 등 수백만 달러 규모의 특수 설비가 이미 설치돼 있다.

바이오 랩 건물은 일반 건물보다 3배 많은 기계 장비를 갖추며, 공기 재순환 대신 외부 공기를 지속적으로 가열·냉각·제습해 내부로 들여보낸다. 높은 층고와 대형 덕트로 인해 동일한 높이의 아파트보다 임대 가능한 층수가 줄어 수익성이 떨어진다. 엘리베이터, 계단, 화장실 배치도 주거·산업용 건물과 달라 전환 비용과 설계 변경이 필연적이다.

대부분 시장회복 대기 선택 
대부분의 소유주는 시장 회복을 기다리는 수밖에 없다. 일부는 보스톤 중심부에서는 의료·오피스 용도로, 외곽에서는 ‘터프 테크’나 첨단 제조업에 임대하려고 시도 중이다. 보스톤 프로퍼티스(BXP)는 2021년 착공한 왈섬 시티포인트의 바이오 랩 빌딩을 바이오 랩이 아닌 사무공간 임차인과 계약하기도 했다.

아직 착공 전인 프로젝트는 용도 변경 시 큰 손실을 감수해야 한다. 주거용으로 전환할 경우 수년간의 인허가 과정과 설계·법률·공학 비용이 뒤따른다. 그럼에도 니덤의 뷸핀치사는 승인받은 바이오 랩 개발을 주거·호텔로 바꾸는 방안을 검토 중이다.

서머빌은 2020년 이후 200만 평방피트의 새 바이오 랩 공간을 확보하며 상업세수 다변화를 꾀했다. 일부는 활발히 운영되지만, 74M 같은 건물은 비어 있다. 시 개발국 톰 갈리가니 국장은 “우리 건물들은 모두 새로 지어 에너지 효율이 높아 장기적으로 임차인을 확보할 것”이라고 낙관했다.

개발사 그레이스타의 매트 디노블은 “억지로 맞지 않는 용도를 들이는 것보다 적합한 임차인을 기다리는 게 낫다”며, “이미 입주를 타진하는 기업이 나타나고 있어 장기적으로는 걱정하지 않는다”고 말했다. 



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