미국 북동부 부동산: 보스턴 지역이 투자자에게 유리한 이유
Article (16) – Closing cost difference by state, why Massachusetts is cheaper to purchase
??????  2025-09-08, 11:13:51 
모기지 렌더로 일하면서 가장 좋은 점 중 하나는, 미국 내 모든 주에서 거래를 경험하며 부동산의 큰 그림을 볼 수 있다는 것입니다. 각 지역의 특색과 차이점을 배우는 과정은 매우 흥미롭습니다. 물론 가끔은 각 주에서 통상적으로 사용하는 용어나 서식이달라 헷갈리기도 하지만, 어느 지역이든 장단점을 찾아볼 수 있습니다. 단순히 한 곳이 더 좋거나 나쁘다고 판단할 수는 없지만, 보는 시점과 포인트에 따라 투자자에게 유리한 부분을 걸러낼 수 있습니다.
특히 미국 북동부, 뉴잉글랜드, 그중에서도 보스턴 지역은 다른 지역과 비교했을 때 비용 측면에서 매입자에게 매우 유리한 요소가 몇가지 있습니다.

1. Transfer Tax(양도세/취득세)
Transfer tax, 즉 매도자 양도세와 매입자 취득세는 주별로 부담 주체와 금액이 다릅니다.
·매사추세츠(MA): 100% 셀러 부담
·뉴햄프셔(NH): 셀러와 바이어 50:50 부담
·로드아일랜드(RI): MA와 동일하게 100% 셀러 부담
물론, 이는 통상적이로 협상 가능한 부분이지만 셀러와 바이어 중 누가 부담하느냐에 따라 유리함이 달라집니다. 매입자 입장에서는 MA와 RI가 실거주용뿐만 아니라 투자용 부동산 매입 시 초기 비용 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

2. 등기 등록비용 (Recording Fee)
많은 주에서는 등기 등록비용만 1,000달러 이상이 발생할 수 있지만, MA, NH, RI는 비용이 거의 절반 수준에 불과합니다. 이는 초기 클로징 코스트를 낮추는 장점으로 작용합니다.

3. 보유세(Property Tax)와 Assessed Value
부동산 보유세는 집을 소유하는 동안 꾸준히 지출되는 부분입니다.
· **Assessed Value(과세표준)**는 많은 주에서 실제 매매가와 동일하게 세금을 산정하지만, MA와 RI는 다릅니다.
o  MA와 RI는 타운이나 시티별로 assessed value를 설정하며, 마켓 밸류와 정확히 일치하지 않습니다. 대신 같은 지역 내 집들을 비교하여 세금을 책정하는 기준으로 사용됩니다.
o  반면, **뉴햄프셔(NH)**는 실제 시장 가치가 세금 산정에 큰 영향을 미치며, 다른 많은 주들도 이와 유사합니다. 최근 집값이 급등한 지역에서는 보유세도 함께  껑충 뛰면서 기존 거주자에게 부담이 되지만, 보스턴 지역은 상대적으로 집값은 안정적으로 상승하는 반면 보유세가 크게 오르지 않는 경우가 많습니다.
· 특히 **신축주택(뉴 컨스트럭션)**의 경우, assessed value는 매매가를 기준으로 산정되며, 이후 1월 기준 재조정 시 보유세가 낮게 조정되는 것이 일반적입니다.
다른 주에서는 county tax, city tax, school tax 등 여러 레벨의 세금이 별도로 부과되지만, MA와 RI는 시티나 타운 수준에서만 과세되어 세금 예측이 비교적 쉽습니다. NH는 여러 레벨을 합산해 과세하지만, 다른 주보다 부담이 낮은 편입니다.

4. Prepaid Tax와 Tax Escrow
모기지를 통해 부동산을 매입할 경우, 클로징 코스트 산정 시 prepaid tax와 세금 에스크로 계좌도 중요합니다.
·Prepaid tax는 클로징 날짜 기준 다음 납부일이 임박한 경우, 미리 지불해야 하는 보유세입니다.
· 보유세 납부 주기가 분기별, 6개월, 연 1회 등 지역에 따라 다르기 때문에, 클로징 시점에 따라 lump sum으로 납부해야하는 금액이 달라집니다.
o   예: MA와 RI는 분기별 납부 → 클로징 코스트 낮음
o   NH는 6개월마다 납부 → 클로징 코스트 높음
o   연 1회 납부 지역에서는 클로징 시점과 맞물리면, 예상보다 큰 금액을 미리 지불해야 할 수 있습니다.
·다만, 이러한 차이는 월 페이먼트에는 큰 영향을 미치지 않습니다.

5. 결론: 뉴잉글랜드 부동산의 투자 장점
이러한 요인들로 인해, 뉴잉글랜드 지역의 집값이 다른 지역보다 높더라도, 클로징 코스트가 과도하게 높지 않고 보유세 수준에 따라 월 유지비용이 상대적으로 유리할 수 있습니다.
따라서 실거주자와 투자자 모두에게 MA와 RI는 초기 비용과 유지비용 측면에서 안정적이고 효율적인 선택이 될 수 있습니다. 물론 NH는 주 소득세(State Income Tax) 측면에서 유리하기 때문에, 보유세가 조금 더 높더라도 실거주자에게는 장점이 될 수 있습니다.
부동산 투자는 단순히 집값만 보는 것이 아니라, 매입, 매도, 유지 시 발생할 수 있는 다양한 비용을 함께 고려해야 합니다. 최근처럼 집값이 급격히 오른 지역이나 외관상만 화려한 부동산은 장기적으로 좋은 옵션이 아닐 수 있습니다.
많은 한인분들이 이러한 장점을 이해하고, 현명하게 투자하여 성공적인 결과를 얻기를 바랍니다.



Michael Lee

VP of Mortgage Lending | NMLS 1464242
GENERAL MORTGAGE CAPITAL CORPORATION | NMLS 254895
300 Washington St, Suite 315, Newton, MA 02458
(978) 314-8818


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