[첫집 구매Q/A #7] 다운 5% vs 20%, PMI 붙어도 총비용은 오히려 쌀 수 있다는 계산법 > 부동산 매매 보스톤코리아

안녕하세요, 보스턴 리얼터 Diana입니다.
오늘은 첫 집 구매자들이 가장 많이 헷갈려 하는 다운페이먼트 비율 이야기를 해보겠습니다.

"20% 모아야 산다"는 계산의 함정

첫 주택 구매자 프로그램은 대부분 3~5% 다운으로도 진행이 가능합니다.
그런데도 많은 분들이 "PMI(모기지 보험) 붙는 게 아까워서" 20%를 다 모을 때까지 기다립니다.

문제는 20%를 모으는 데 걸리는 시간입니다.
그 몇 년 동안 렌트는 계속 나가고, 매매가도 그대로 멈춰 있지 않습니다.
다운을 적게 넣고 지금 사는 것과 몇 년 더 렌트를 내며 기다리는 것 중 어느 쪽이 실제로 더 싼지는, PMI가 붙느냐 안 붙느냐만으로는 판단할 수 없습니다.

PMI는 붙지만, 그게 끝이 아닙니다

다운을 5%만 넣으면 대출기관 입장에서 위험이 커지기 때문에 PMI가 붙는 게 일반적입니다.
그런데 ONE Mortgage 같은 첫 주택 구매자 전용 프로그램은 이 PMI 부담을 면제해주는 구조를 쓰기도 합니다.
같은 5% 다운이어도 일반 컨벤셔널 대출과 ONE Mortgage는 매달 나가는 총액 자체가 달라질 수 있다는 뜻입니다.

비교는 "다운 비율"이 아니라 "총비용"으로

다운페이 20% vs 5%로만 놓고 보면 5% 쪽이 손해처럼 보입니다.
하지만 실제로 비교해야 할 건 세 가지입니다.
지금 당장 빠져나가는 현금이 다운 규모와 여기에 MassHousing 무이자 $25,000 지원까지 얹었을 때 실제로 얼마나 줄어드는지, 매달 페이먼트에 PMI가 그대로 포함되는지 아니면 ONE Mortgage처럼 면제되는지, 그리고 20%를 모으는 동안 계속 내야 하는 렌트와 그사이 매매가 변동까지 함께 놓고 봐야 합니다.

이 세 가지를 같이 계산해야 "다운 적게 내고 지금 사는 게 나은지, 더 모아서 나중에 사는 게 나은지"가 숫자로 보입니다.
렌더마다 ONE Mortgage 적용 조건과 PMI 면제 여부가 다르니, 본인 소득과 매매가 기준으로 케이스별 계산이 필요합니다.

다운페이먼트는 비율이 아니라 총비용으로 비교해야 진짜 그림이 보입니다.

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