[첫집 구매Q/A #11] 에스크로 계좌란 무엇이길래, 매달 모기지에 세금·보험까지 같이 나갈까요 > 부동산 매매 보스톤코리아

안녕하세요, 보스턴 리얼터 Diana입니다.
오늘은 첫 모기지 페이먼트 고지서를 받고 놀라시는 분들이 많은 주제, 에스크로 계좌에 대해 설명드립니다.

에스크로 계좌가 뭔가요

모기지를 받으면 매달 내는 돈이 원금과 이자만이 아닙니다.
렌더(대출 은행)가 재산세와 주택보험료를 대신 걷어서 보관하는 계좌를 함께 운영하는데, 이게 에스크로 계좌입니다.
흔히 말하는 PITI — Principal(원금), Interest(이자), Taxes(재산세), Insurance(보험) — 네 가지가 매달 한 번에 빠져나가는 구조입니다.

왜 렌더가 세금·보험까지 걷어가나요

재산세를 못 내면 타운이 집에 세금 담보권(lien)을 걸 수 있고, 보험이 끊기면 화재·수해 시 담보 가치가 사라집니다.
둘 다 렌더 입장에서는 자기 담보물이 위태로워지는 상황이라, 다운페이먼트가 20% 미만인 대출은 대부분 에스크로가 필수입니다.
매년 한두 번 목돈으로 내야 할 세금·보험료를 매달 12분의 1씩 나눠 걷어두었다가, 청구서가 오면 렌더가 대신 납부하는 방식입니다.

클로징 때 목돈이 한 번 더 들어가는 이유

클로징 시점에는 앞으로 몇 달 치 세금·보험을 미리 채워 넣는 에스크로 쿠션을 요구받습니다.
첫 모기지 페이먼트뿐 아니라 클로징 비용 안에도 이 초기 적립금이 포함되는데, 다운페이먼트와 클로징 비용만 계산하고 이 항목을 빼놓으면 클로징 직전에 현금이 모자라는 상황이 생길 수 있습니다.

매년 페이먼트가 바뀔 수 있다는 것도 기억하세요

재산세는 타운이 재평가하면 오르고, 보험료도 매년 갱신 시 바뀝니다.
렌더는 1년에 한 번 에스크로 분석을 통해 실제 걷은 돈과 나간 돈을 맞춰보고, 부족하면 다음 해 월 페이먼트를 올리거나 부족분을 한 번에 청구합니다.
반대로 남으면 환급되거나 다음 해 페이먼트가 낮아집니다.
승인 서류에 적힌 첫 해 월 페이먼트가 평생 고정은 아니라는 뜻입니다.

원금·이자만 보고 예산을 짜면 실제 페이먼트와 차이가 날 수 있으니, 오퍼를 넣기 전에 에스크로까지 포함한 진짜 월 페이먼트를 확인하는 게 첫 집 예산 계획의 기본입니다.

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