AI 불안, 상업용 부동산 중개업계로 번지다

인공지능(AI)에 대한 불안이 이제 상업용 부동산 중개업계로 번지고 있다. 투자자들이 AI가 수수료 기반 사업모델을 잠식할 수 있다고 우려하면서 관련 기업 주식이 매도세에 휩싸였다. 

월스트리트 저널에 따르면 투자자들은 최근 상업용 부동산 기업 주식을 대거 매도하며 수십억 달러 규모의 시가총액을 날려버렸다. AI가 노동집약적인 사업모델을 잠식할지 여부를 평가하는 과정에서 나타난 현상이다.

투자자들은 AI가 중개업계의 수익성 높은 자문 수수료와 커미션을 잠식할 수 있는지, 더 나아가 감정평가 같은 틈새 사업을 사실상 사라지게 할 수 있는지를 따지고 있다. 상업용 부동산 회사들은 상점, 물류창고, 오피스를 매각·임대하는 데 여전히 사람이 필요하다는 점을 투자자들에게 설득해야 하는 상황이 됐다.

이미 성급한 투자자들이 부동산 주식을 팔아치우고 있다. 세계 최대 상업용 부동산 서비스 기업인 CBRE 그룹은 최근 4분기 실적에서 사상 최대 매출과 이익을 기록했고, 2026년 실적 전망도 시장 기대를 웃돌았다. 그러나 실적 발표 당일 주가는 8.8% 하락했다. 그 주 초에도 거의 12% 떨어진 바 있다.

경쟁사인 JLL, 쿠시맨·웨이크필드(Cushman & Wakefield), 뉴마크그룹(Newmark Group) 등의 주가도 급락하며 업계 전체에서 수백억 달러의 시가총액이 증발했다.

업계 리더들은 즉각 반박에 나섰다. 이들은 AI를 활용해 이익을 확대할 것이라고 주장한다. 조사· 오피스 비용을 절감하고, 데이터센터 개발·운영·임대 등 AI 수요 증가와 관련된 신규 사업을 확보할 수 있다는 점을 강조한다.

경영진은 기술로 인한 파괴적 변화의 위험도 과장됐다고 말한다. 대부분의 부동산 거래는 독점적 시장 정보와 오랜 관계에 기반한 복잡한 협상으로 이뤄지며, 이는 기술이 쉽게 대체할 수 없다는 것이다.

최근 부동산 주가는 일부 낙폭을 회복했다. 그러나 부동산 분야로 쏟아져 들어오는 수많은 AI 스타트업이 불안을 키우고 있다.

상업용 부동산 자본 배분용 AI 시스템을 설계하는 스타트업 공동창업자 프랜시스 황은 “예전에는 2주 걸리던 일을 2시간 만에 해내는 28세 중개인이 위협”이라고 말했다.

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그러나 월스트리트 저널은 상업용 부동산 서비스 기업에 대한 가장 큰 위협은 다른 곳에 있다고 봤다. 봇이 중개인을 대체하는 것이 아니라 오히려 AI가 사무실을 사용하는 경제 자체를 조용히 축소시킬 가능성이라는 것이다. 

기업들이 더 적은 직원으로 동일한 업무를 수행할 수 있다면, 더 적은 책상과 층수, 임대 계약만 필요할 수 있다. 이는 업계 최대 수수료 원천 중 하나인 오피스 시장에 긴 그림자를 드리운다. 소프트웨어 업계의 주가가 폭락을 거듭하는 주요 이유와 같다. 대형 오피스 리츠들은 모두 하락세다. SL 그린리얼티(Green Realty) 주가는 올해 15% 이상 떨어졌다.

상업용 부동산 기업들은 매년 수백억 달러의 매출을 올린다. 그 기반은 관계, 지역 시장 정보, 복잡한 거래 협상에서의 인간적 접촉이다. 최고 중개인들은 수많은 건물 층을 오가며 정보를 교환하고, 수년간 쌓은 인맥을 수백만 달러짜리 커미션으로 바꿔왔다.

유능한 중개인은 실제로 임차인이 지불하는 임대료와 화물 엘리베이터 같은 건물 서비스의 시장 가격까지 파악해야 한다. 대형 투자자와 임차인 역시 수십억 달러 규모의 결정을 검증되지 않은 플랫폼에 맡기는 데 여전히 소극적이다.

임대·매매를 디지털화하려는 스타트업의 반복된 시도는 특히 관계가 중요하고 가격 정보가 엄격히 통제되는 고급 시장에서 큰 성과를 내지 못했다.

그럼에도 상업용 부동산 업계는 AI처럼 잠재적으로 변혁적이고 빠르게 움직이는 힘을 이전에 겪어본 적이 없다. 많은 애널리스트는 투자자들이 과민 반응하고 있다고 보면서도, 규모가 작고 표준화된 중개 거래일수록 더 큰 위험에 노출돼 있다는 점에는 대체로 동의한다.

이들 기업은 과거에도 신기술에 허를 찔린 적이 있다. 코스타그룹(CoStar Group)은 데이터 사업에 진출해 건물 규모, 연식, 임차인, 매매가 정보 등에서 지배적 위치를 구축했다. 이는 과거 기존 기업들이 통제하던 데이터였으며, 이제는 이들이 코스타에 비싼 비용을 지불하고 접근하고 있다.

일부 틈새 상업용 부동산 사업은 주로 공개 데이터에 의존하기 때문에 AI의 위협에 특히 취약하다. 감정평가 분야가 AI의 초기 압박 지점이 될 수 있다. 

업계에서는 AI가 시간이 지남에 따라 마진을 꾸준히 압박할 것으로 보는 시각도 많다. 대규모 리서치 인력과 어소시에이트를 대동해 고객 미팅에 참석하는 기존 모델은 사라질 가능성이 크다. 고객들도 부동산 업계의 더 저렴한 조사 비용과 더 빠른 실행에 따른 수익의 일부를 요구하고 있다. 

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