11월 주민 투표, 렌트컨트롤·소득세 인하 모두 '역효과' 우려

11월 매사추세츠 주민투표에 오를 가능성이 높은 두 가지 안건이 논란을 일으키고 있다. 하나는 엄격한 주 전역 렌트컨트롤(Rent Control) 도입이고, 다른 하나는 개인소득세율 1%포인트 인하다. 

보스턴글로브는 3월 23일 "두 안건 모두 매사추세츠의 높은 생활비라는 실질적 문제를 해결하려는 시도이지만, 복잡한 문제에 대한 단순한 답은 상황을 더 악화시킬 뿐"이라고 지적했다.

렌트 컨트롤: 공급 부족을 해결 못 하면 무의미

주택단체 연합 '홈스 포 올 매사추세츠(Homes For All Massachusetts)'가 추진하는 이 안건은 연간 렌트비(임대료) 인상폭을 소비자물가지수(CPI) 상승률 이내, 최대 5%로 제한하는 내용이다. 세입자가 퇴거한 후에도 렌트비를 올릴 수 없고, 자가 거주 4세대 이하 건물과 신축 후 10년 미만 건물은 면제된다. 개별 시·타운이 적용을 거부할 수 없는 주 전역 의무 규제다.

SEIU 매사추세츠주평의회, 매사추세츠교사협회 등 주요 노동조합이 지지하고 있으며, 홈스 포 올의 캐롤린 추(Carolyn Chou) 대표는 "대형 기업 투자자의 비합리적 렌트비 인상으로부터 세입자를 보호하면서 소규모 임대인(Lanlord)의 합리적 수익과 신규 건설을 가능하게 할 것"이라고 주장한다.

그러나 비판론은 근본적인 문제를 지적한다. 매사추세츠의 높은 임대료는 공급 부족 문제다. 아파트와 임대주택이 절대적으로 부족하다. 신축 10년 면제 조항이 있지만, 개발업체는 수십 년 단위로 투자 수익을 계산하기 때문에 10년 후 임대료 상한이 기다리고 있다면 투자 판단이 달라진다.

또한 렌트비 규제는 임대인이 임대 주택이나 아파트 등을 콘도로 전환하거나 기존 임대 건물에 대한 투자를 줄이는 부작용을 낳을 수 있다. 2021년 미네소타주 세인트폴에서 매사추세츠 안건보다 완화된 렌트 컨트롤을 도입한 결과, 부동산 가치가 6~7% 하락했다는 연구 결과가 있다. 이런 하락은 시·타운의 세수 감소로 이어져 세율 인상이나 서비스 축소를 초래하게 된다. 

상업용 부동산 단체 NAIOP 매사추세츠의 타마라 스몰(Tamara Small) 대표는 "경제에 재앙적 결과를 가져올 것"이라고 경고했다.

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소득세 인하 

보수 성향 싱크탱크 파이오니어인스티튜트(Pioneer Institute)가 주도하는 이 안건은 개인소득세율을 현행 5%에서 4%로, 3년에 걸쳐 단계적으로 인하하는 내용이다. 매사추세츠하이테크카운슬, 매사추세츠컴페티티브파트너십 등 경제단체가 지지하고 있다.

파이오니어인스티튜트의 짐 스터지오스(Jim Stergios) 대표는 "매사추세츠를 사람들이 떠나지 않고 머물고 싶은 곳으로 만드는 것이 핵심"이라며, 세금 인하로 최대 4만 8천 개 일자리가 창출되고 경제 성장으로 수년 내 세수 손실이 상쇄될 것이라고 주장한다. 추진 측은 3년 단계 도입 기간 중 연간 순 세수 감소를 약 6억 8천만 달러로 추정했다.

그러나 터프츠대 주정책분석센터(Center for State Policy Analysis) 보고서는 이보다 훨씬 큰 충격을 예측한다. 완전 시행 시 연간 51억 달러, 주 전체 세수의 약 10%에 해당하는 손실이 발생한다는 분석이다. 주 세무부(Department of Revenue)도 비슷한 추정을 내놓았다. 중위 가구 기준 연간 약 1,250달러의 세금 절감 효과가 있지만, "감세가 스스로를 보전한다"는 주장은 경제학적 근거가 충분하지 않다는 것이 보고서의 결론이다.

터프츠 보고서는 "이 규모의 감세는 백만장자세(millionaires tax)로 확보한 세수 증가분을 상쇄하고도 남으며, 주 예산 균형과 핵심 공공서비스 유지를 위태롭게 할 것"이라고 경고했다.

진짜 문제는 생활비, 해법은 단순하지 않다

보스턴글로브는 "매사추세츠에 실질적인 생활비 문제가 있고, 유권자들이 행동을 요구하는 것은 당연하다"면서도 "이번 투표 안건들은 근본 문제를 해결하지 못한 채 단기적 만족만 제공할 뿐"이라고 결론지었다. 

임대료 규제는 주택 공급 확대 없이는 효과가 제한적이고, 대규모 감세는 공공서비스의 토대를 흔들 수 있다는 것이다.

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