<봄 부동산 특집>전문가에게 듣는 모기지에 관한 궁금한 모든 것들

보스턴 부동산에 있어 본격적인 봄 시장이 시작됐다. 물론 보스턴은 겨울이 한창이지 만 눈 덮힌 야드에서는 잔디가 봄을 기다리며 싹틔울 준비를 하는 것처럼 이제 본격적인 주택 구매 노력을 시작해야 하는 시간이다. 보통 봄시장에 집을 구매해야 자녀들이 있는 경우 따뜻한 기간 동안 여러가지 적응할 수 있는 작업을 하고 가을학기에 맞춰 새로운 학군에 등록할 수 있다. 

부동산 구매의 핵심인 모기지와 관련해 제너럴모기지캐피탈코퍼레이션 한인 전문가인 마이클 리 부사장과 모기지에 관련한 여러가지 사항을 점검해 본다. 

첫 주택 구매자(First-Time Homebuyer) 관점

▪  현재 6%대 모기지 금리가 일반적이다. 금리가 6%일 때 “지금 사는 게 맞는지, 기다리는 게 맞는지” 어떻게 판단해야 하나?

마이클: 금리는 시장 상황에 따라 오르내리지만, 주택 구매는 금리보다 개인 재무 상황과 목적이 더 중요하다.

무엇보다 안정적인 소득과 충분한 다운페이, 비상자금이 준비되어 있다면 지금도 충분히 고려 가능하다. 장기 보유 계획이라면 단기 금리 변동은 큰 변수가 아니며 금리 인하를 기다리는 동안 집값 상승이나 경쟁 심화 가능성도 함께 고려해야 한다.

따라서 타이밍을 맞추기보다 감당 가능한 수준인지와 장기 계획에 부합하는지가 판단 기준이 되어야 한다. 

▪ 첫 구매자는 변동금리(ARM)를 고려해도 될까? 아니면 고정금리가 여전히 안전하나?

마이클: 첫 구매자의 경우 5~7년 내 매도 또는 재융자 계획이 명확하다면 초기 금리가 낮아 부담을 줄일 수 있는 ARM도 전략적으로 고려 가능하다. 

그러나 장기 보유 계획이거나 금리 변동에 대한 부담이 크다면 안정적인 고정금리를 선택해야 한다. 

결론적으로, 단기 전략이면 ARM, 장기 안정성 중시라면 고정금리가 기본 원칙이다. 

▪ 금리 인하 가능성을 기대하고 리파이낸싱을 전제로 집을 사는 전략은 현실적인가?

마이클: 리파이낸싱을 전제로 주택을 구매하는 것은 가능하나 전적으로 금리 인하에 의존하는 것은 바람직하지 않다. 금리인하 시점과 그 폭은 예측이 거의 불가능하고 리파이낸싱 수수료도 발생한다. 따라서 예측을 전제로 집을 구매하기 보다는 현재의 금리에서도 무리가 없는지 확인하는 것이 현실적이다. 리파이낸싱은 하나의 보너스 전략으로 간주하면 된다. 

▪ 현재 다운페이먼트 최소 비율은 어느 정도가 현실적인가? PMI를 감수하는 전략은 합리적인가?

현재 일반적인 최소 다운페이먼트는 컨벤션 대출의 경우 3-5%, FHA대출의 경우 약 3.5% 수준이다. 다운페이먼트가20% 미만일 경우 PMI(모기지 보험)이 발생, 월 상환액이 올라간다. 집값 상승과 빠른 구매 시점을 고려할 때 PMI를 감수하는 것도 충분히 합리적일 수 있다. 

중요한 것은PMI 포함 월 상환액이 예산 내인지, 일정 기간 후 재융자 또는 집 대출금 대비 에쿼티상승(LTV 하락 )으로 PMI 제거 가능성이 있는지 등을 확인하는 것이다. 

▪ 집을 살 때 금리 외에 반드시 계산해야 할 숨은 비용에는 무엇이 있나?

가장 중요하게 계산해야 할 항목은 집 보유 비용(Carrying Cost)이다. 금리 외에도 재산세, 주택 보험, 유지·보수 비용, HOA 비용(타운하우스 또는 콘도) 이 모든 항목이 매달 고정 지출로 이어진다. 결론적으로, 이자율보다 더 중요한 것은 총 월 보유 비용이 장기적으로 감당 가능한 수준인지 여부다.

그리고 재산세도 반드시 고려해야 한다. 숨은 비용이라기보다는 실제로 발생하는 비용인 클로징 비용도 있다. 은행 수수료, 변호사 비용, 타이틀 보험, 감정료, 1년치 주택보험료, 다음 분기 보유세, 그리고 에스크로에 미리 납부하는 2~3개월치 세금 및 보험 등으로, 총 클로징 비용이 크게 달라질 수 있다.  집값만 보고 결정하면 간과하기 쉬운 핵심 비용들이다.

기존 주택 보유자 (이미 모기지 보유)

▪ 모기지 락인(lock-in)’ 효과 관련, 낮은 금리에 묶여 있는 집주인들이 매물을 내놓지 않는 현상이 계속될 것으로 보나?

계속될 가능성이 높다. 낮은 금리에 이미 고정된 모기지를 가진 집주인들은 재융자를 통해 더 낮은 금리를 얻기 전까지 기존 주택을 팔 유인이 적다. 이로 인해 시장 매물 부족과 가격 안정 현상이 당분간 이어질 수 있다.

▪ 현재 6%대에서 리파이낸싱을 고려해야 하는 경우는 어떤 상황이나?

현재 금리 6%대에서 리파이낸싱을 고려할 수 있는 상황은 월 상환액 부담을 줄이거나 대출 조건을 개선할 여지가 있을 때다. 금리가 기존 대출보다 낮아 월 상환액을 줄일 수 있는 경우, 대출 기간을 단축하거나, ARM을 고정금리로 전환하려는 경우, 현금 유동성 확보나 부채 구조 조정이 필요한 경우다.  즉 재융자는 금리뿐 아니라 전체 재무 구조 개선 관점에서 검토하는 것이 현실이다.

▪ HELOC(주택담보 신용대출)를 활용하는 전략은 어떤 장단점이 있나?

HELOC 활용 전략의 장단점은 다음과 같다. 라인오브크레딧(LOC)은 필요할 때만 사용 가능해 유연성이 높다. 초기 이자율이 낮으므로 단기 자금 조달에 좋고 주택 가치가 상승하면 추가 자금을 확보할 수 있다는 장점이 있다. 

반면, 변동금리이기에 금리 상승 시 부담 증가한다. 따라서 원금 상환 부담이 뒤늦게 발생하며 상환 실패시 담보로 하는 것이 주택이었기에 위험이 크다. 

결론적으로, 단기 유동성 확보와 투자 목적에는 유용하지만, 금리 변동과 상환 계획을 반드시 고려해야 한다. 

▪ 3% 모기지를 포기하고 6% 모기지로 갈아타는 것이 합리적인 경우도 있나?

일반적으로 3% 모기지를 포기하고 6%로 갈아타는 것은 재정적으로 불리하지만, 다음과  같은 일부 상황에서는 합리적일 수 있다.

-주택 크기, 위치, 생활 편의성 등 장기적인 주거 필요가 현재 집으로 충족되지 않을 때

-기존 집 매각으로 자본 차익 실현 후 새 집 구매가 재정적으로 유리한 경우

-장기 투자 관점에서 새 집의 가치 상승 가능성이 크다고 판단될 때 

모기지에서 이것만은 꼭 주의

▪ 두 상품을 비교할 때 명목금리와 실제금리(APR) 중 어느 것을 더 중요하게 여겨야 하나?

“두 상품”을 비교할 때는실제금리(APR)를 더 중요하게 보는 것이 좋다. 명목금리는 단순 이자율로, 대출 원리금 상환액에만 영향을 미친다. 반면 APR은 이자뿐 아니라 수수료 등 모든 비용을 포함한 총 비용을 나타내므로, 동일한 이자율 조건에서 실제 부담을 정확히 비교할 수 있다. 다만, APR은 클로징 비용의 영향을 받기 때문에, 동일한 이자율 하에서 총 비용을 비교할 때 가장 합리적인 기준이 된다.

▪ 포인트(buy-down)는 언제 유리하나?

포인트(buy-down)는 장기적으로 낮은 금리로 월 납입액을 줄이고 싶을 때 유리하다. 특히 현금 여력이 충분하고 장기 거주 계획이 명확한 경우 초기 비용을 부담하고 월 상환액을 줄이는 경우다. 

포인트를 회수하는데 걸리는 기간을 알고 싶은 경우, 즉 손익분기 기간은 포인트 비용을 포함해 총 추가 비용을 계산한 후 이 비용을 매달 절약되는 금액으로 나누어 보면 대략 얼마 후에 포인트 비용을 완전히 다 회수할 수 있는 지 알게 된다. 

일반적으로 초기에 큰 비용을 지불하고 매월 상환액이 낮아지는 것이기 때문에 장기적인 집 보유시에만 합리적인 선택이 될 수 있다. 

▪ 모기지 신청 직전 절대 하지 말아야 할 행동이 있나? 

모기지 신청 직전에는 신용에 영향을 줄 수 있는 행동을 피하는 것이 필수이다. 일반적으로 새 신용카드 개설, 자동차 할부, 대출 증가만 중요하다고 생각하지만, 기존 카드 해지 역시 신용 기록과 점수 측면에서 부정적인 변화가 될 수 있다. 이러한 행동은 신용 점수와 부채비율(DTI)에 직접적인 영향을 주어 대출 승인이나 금리 조건에 불리하게 작용할 수 있다. 결론적으로, 모기지 신청 전에는 재정적 변화를 최소화하는 것이 가장 안전한 전략이다.

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