연방 주택법 발효, 매사추세츠에는 어떤 영향을 줄까. > 뉴스 보스톤코리아

미국의 주택 공급을 늘리고 주거비 부담을 낮추기 위한 대규모 연방 주택법이 11일 발효됐다. 지방정부에 더 많은 주택 건설을 유도하고 노후 공공주택의 보수를 지원하는 한편, 대기업의 단독주택 매입을 제한하는 것이 핵심이다.

보스턴글로브는 이 법이 주택 가격이 전국 최고 수준인 매사추세츠에 새로운 지원 수단을 제공할 수 있지만, 실제 주택 공급과 가격에 미치는 영향은 제한적일 수 있다고 보도했다.

‘21세기 주택기회회복법(21st Century ROAD to Housing Act)’으로 불리는 이 법은 민주당 엘리자베스 워런 매사추세츠 연방상원의원과 공화당 팀 스콧 사우스캐롤라이나 연방상원의원이 주도했다.

도널드 트럼프 대통령은 의회가 법안을 보낸 뒤 헌법상 정해진 10일 동안 서명하거나 거부권을 행사하지 않았다. 의회가 회기 중인 상태에서 기한이 지나면서 법안은 대통령 서명 없이 자동으로 법률이 됐다.

법안은 주택 공급 확대와 공공주택 보수, 공장제작 주택 비용 절감, 기업의 단독주택 매입 제한 등 50개가 넘는 주택정책 개혁안을 담고 있다. 다만 지방정부의 조닝 규제를 직접 무효화하거나 대규모 신규 건설비를 지원하는 법은 아니어서 주택난을 단번에 해결할 정도의 변화는 아니라는 평가도 나온다.

가장 주목되는 조항은 지방정부가 실제로 얼마나 많은 주택을 허가하고 건설하는지에 따라 연방 지원을 차등화하는 제도다.

연방정부는 주택 공급을 눈에 띄게 늘린 지방정부를 대상으로 연간 2억 달러 규모의 새로운 보조금 프로그램을 운영한다. 듀플렉스와 타운하우스 등 표준적인 주택 유형의 설계를 미리 승인해 허가 기간을 줄이는 지방정부에도 별도의 지원금을 제공한다.

반면 충분한 주택을 건설하지 않는 지방정부는 지역사회개발 포괄보조금(Community Development Block Grant·CDBG)의 최대 10%를 잃을 수 있다. 삭감된 자금은 주택 공급 실적이 좋은 도시로 이전된다.

보스턴은 2024회계연도에 약 1,700만 달러의 CDBG 자금을 받았다. 단순 계산하면 주택 공급 실적에 따라 약 170만 달러가 영향을 받을 수 있지만, 구체적인 평가 기준과 시행 방식은 연방주택도시개발부(HUD)의 후속 규정에서 결정될 전망이다.

파이오니어 인스티튜트(Pioneer Institute)의 앤드루 미쿨라 수석 주택경제학자는 이 법을 “수십 년 만에 가장 포괄적인 공급 중심의 연방 주택법”이라고 평가했다.

그러나 매사추세츠 지방자치단체 가운데 CDBG 자금을 직접 받는 곳은 일부에 불과하고, 연방 보조금 규모도 전체 주택시장과 비교하면 크지 않다. 주택 건설을 가로막는 지역 조닝과 주민 반대, 높은 토지비와 건설비도 그대로 남아 있다.

노후 공공주택을 보수할 수 있는 길도 확대된다.

이 법은 연방주택도시개발부의 임대지원 전환 프로그램(Rental Assistance Demonstration·RAD)을 확대한다. RAD는 공공주택 당국이 기존 공공주택 보조금을 섹션8 기반의 장기 임대지원 계약으로 전환한 뒤 민간 대출과 보조금 등을 결합해 건물을 대규모로 수리할 수 있도록 하는 제도다.

새 법은 RAD를 통해 전환할 수 있는 공공주택의 전국 한도를 10만 가구 늘린다. 매사추세츠에서도 브루클라인의 100가구 규모 고층 공공주택이 2023년 이 방식을 이용해 개보수됐다.

매사추세츠에는 연방 지원을 받는 공공주택이 약 6천 가구 있다. 이와 별도로 주정부가 지원하는 훨씬 큰 규모의 공공주택도 있으나, 연방 RAD 확대의 직접적인 혜택은 주로 연방 지원 주택에 집중될 것으로 보인다.

공장에서 제작해 현장에 설치하는 매뉴팩처드 하우징(manufactured housing)의 건설비를 낮추는 내용도 포함됐다.

기존 연방 건축 규정은 매뉴팩처드 하우징에 이동용 바퀴와 차축을 장착할 수 있는 영구 섀시를 설치하도록 요구했다. 그러나 대부분의 주택은 영구적인 기초 위에 설치된 뒤 이동하지 않아 섀시가 불필요한 비용만 높인다는 지적이 제기돼 왔다.

새 법은 이 섀시 설치 의무를 없애 매뉴팩처드 하우징의 제작비를 낮추도록 했다. 매사추세츠도 최근 매뉴팩처드 하우징을 비롯한 공장제작 주택의 공급을 확대하는 방안을 검토하고 있다.

2024년 매사추세츠에서 거래된 매뉴팩처드 하우징의 평균 가격은 12만 달러를 조금 넘었다. 일반 단독주택 가격과 비교하면 훨씬 낮지만, 부지를 확보해야 하고 지방정부의 조닝과 건축허가를 통과해야 한다는 점은 여전히 공급 확대의 장벽이다.

대기업의 단독주택 매입도 제한된다.

새 법은 단독주택을 350채 이상 보유한 대형 기관투자자가 기존 주택을 추가로 매입하지 못하도록 했다. 다만 법 시행 전에 보유한 주택을 강제로 매각할 필요는 없다. 새로 건설한 임대주택과 다가구주택, 일부 렌트투오운 사업 등에는 예외가 적용된다.

대형 투자회사가 기존 단독주택을 대량 매입해 일반 주택 구매자와 경쟁하는 것을 막겠다는 취지다. 그러나 미국 전체 단독주택 가운데 대형 기업투자자가 보유한 비율은 약 3%에 불과하며, 뉴잉글랜드에서는 이보다도 낮은 것으로 알려졌다.

그레이터 보스턴에서는 수백 채를 보유한 전국 단위 투자회사보다 2가구 또는 3가구 주택을 몇 채씩 보유한 소규모 지역 투자자가 훨씬 큰 비중을 차지한다. 이번 법은 이 같은 소규모 투자자들의 주택 매입은 제한하지 않는다.

전문가들은 매사추세츠 주택난의 가장 큰 원인이 기업의 주택 매입보다는 오랜 기간 이어진 공급 부족이라고 지적한다. 특히 단독주택 중심의 조닝과 느린 허가 절차, 높은 토지·인건비가 주택 공급을 억제해 왔다.

이에 따라 새 연방법은 지방정부가 더 많은 주택을 허가하도록 압력을 가하고 일부 건설비를 낮추는 계기는 될 수 있지만, 매사추세츠 집값이나 임대료를 단기간에 크게 떨어뜨리기는 어려울 것으로 보인다.

결국 법의 성패는 연방정부가 얼마나 실효성 있는 시행 규정을 마련하는지, 그리고 매사추세츠 지방정부들이 보조금보다 조닝 개혁과 주택 공급 확대를 선택할지에 달려 있다.

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