부모의 집, 자녀에게 어떻게 넘겨줄까?

보스턴에서 부동산 상담을 하다 보면 부모님이 평생 살아오신 집을 자녀에게 물려주고 싶다는 이야기를 자주 듣습니다.

“아이에게 집을 미리 넘겨주면 어떨까요?”

“제가 살아 있을 때 아들 이름을 Deed에 넣어도 될까요?”

“부모님이 돌아가시면 형제들이 상속받은 집을 한 명에게 넘길 수 있나요?”

특히 보스턴 지역의 오래된 주택은 수십 년 동안 보유하면서 집값이 크게 오른 경우가 많습니다. 부모님이 오래전에 구입한 집의 현재 시장가치가 상당히 높아졌다면, 단순히 가족 간에 이름만 바꾸는 것으로 생각해서는 안 됩니다.

부동산을 누구에게, 언제, 어떤 방법으로 넘기느냐에 따라 세금과 향후 매각에 미치는 영향이 달라질 수 있기 때문입니다.

부모가 살아 있을 때 자녀에게 넘기는 경우

예를 들어 보스턴에 부모님이 40년 동안 보유한 주택이 있다고 생각해 보자. 부모님이 오래전에 $300,000에 구입했는데 현재 시장가치가 $1.4 million이 되었다고 해 봅시다.

부모님이 “이 집은 어차피 나중에 딸에게 줄 것이니 지금 딸 이름을 Deed에 넣어주자”고 생각할 수 있습니다.

하지만 여기서 한 번 더 생각해 볼 필요가 있습니다.

매사추세츠에서는 부모가 자녀에게 부동산을 무상으로 이전하는 것 자체에 대해 매사추세츠의 별도 gift tax가 부과되는 것은 아니지만, 자녀가 나중에 그 집을 팔 때 어떤 basis를 적용받는지가 매우 중요합니다. 매사추세츠 세법도 증여받은 부동산의 basis와 향후 매각에 따른 gain을 중요하게 다릅니다.

따라서 현재 집값만 보고 “자녀에게 미리 주는 것이 가장 좋겠다”고 결정하기보다는 현재 가치와 취득가액, 앞으로 자녀가 그 집에 거주할지 또는 팔 것인지까지 함께 검토해야 합니다.

상속으로 받는 경우는 또 다르다

이번에는 부모님이 집을 계속 소유하고 있다가 사망 후 자녀가 상속받는 경우를 생각해 봅시다.

상속받은 부동산은 생전에 증여받는 경우와 세금상 basis가 다르게 적용될 수 있습니다. 매사추세츠에서도 일반적으로 피상속인으로부터 취득한 재산의 basis는 사망 당시 가치와 관련됩니다.

그래서 “살아 계실 때 미리 넘기는 것이 무조건 유리하다”라고 말할 수는 없습니다.

특히 보스턴처럼 오랫동안 집값이 상승한 지역에서는 이 차이가 상당히 중요할 수 있습니다.

형제들이 공동 상속받은 집은 어떻게 할까?

이번에는 부모님이 돌아가신 후 세 형제가 보스턴의 한 주택을 공동으로 상속받았다고 해봅시다.

그런데 세 형제 중 한 명만 그 집에 계속 살기를 원한다면 어떻게 해야 할까?

한 형제가 다른 형제들의 지분을 매입해서 단독 소유자가 되는 방법도 있고, 상황에 따라 한 형제가 자신의 지분을 다른 형제에게 이전하는 방법도 있을 수 있습니다.

하지만 이 역시 Deed에서 이름만 바꾸면 끝나는 문제가 아닙니다.

지분을 매입하는 것인지, 증여하는 것인지, 상속재산을 분할하는 것인지에 따라 세금과 법적인 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.

또한 매사추세츠에서는 부동산의 매매나 이전에 Deeds Excise가 적용될 수 있는 경우가 있으므로, 실제 거래 구조를 확인해야 합니다.

보스턴에서는 Estate Tax도 생각해야 한다

부모님의 재산이 상당한 규모라면 Massachusetts Estate Tax도 빼놓을 수 없습니다.

현재 매사추세츠에서는 2023년 1월 1일 이후 사망자의 경우 총재산과 일정한 조정된 증여액을 합한 금액이 $2 million을 초과하면 estate tax 신고 여부를 검토해야 합니다. 

따라서 집 한 채만 생각할 것이 아니라 주택, 투자 부동산, 은행 계좌, 기타 자산 등을 전체적으로 살펴보아야 합니다.

결국 중요한 것은 ‘미리 계획하는 것’

부모님의 집을 자녀에게 넘겨주는 것은 단순한 부동산 거래가 아닙니다.

특히 보스턴처럼 주택 가격이 높은 지역에서는 부모가 평생 모은 집 한 채가 가족의 가장 큰 자산인 경우가 많습니다.

그렇기 때문에 “가족끼리니까 괜찮겠지”라는 생각으로 Deed부터 바꾸기보다는, 먼저 현재 집의 시장가치와 취득가액을 확인하고, 자녀에게 증여할 것인지, 상속으로 남길 것인지, 또는 다른 방법이 적절한지를 전문가들과 검토하는 것이 좋습니다.

부동산 에이전트는 현재 시장가치와 매매 가능성에 대해 도움을 줄 수 있고, CPA나 세무 전문가는 세금 문제를, 부동산 전문 변호사는 Deed와 상속·신탁 등의 법률적인 부분을 검토할 수 있습니다.

부모님의 집을 자녀에게 물려주는 것은 단순히 집 한 채를 넘기는 일이 아닙니다.

부모가 평생 일구어 온 재산을 다음 세대에게 어떻게 가장 현명하게 전달할 것인가에 대한 가족의 중요한 계획입니다.

그래서 답은 “어떻게 하면 가장 빨리 넘길 수 있을까?”가 아니라,

“우리 가족에게 어떤 방법이 가장 좋은 결과를 남길 수 있을까?”에서 시작해야 합니다.

※ 이 글은 일반적인 부동산 정보 제공을 위한 것이며, 실제 증여·상속·Deed 변경 및 세금 문제는 개인의 재산 상황과 부동산 소재지에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 결정 전에는 CPA, 세무 전문가 및 부동산 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.

애나정 (Anna Jung)

K Stadium Realty, Inc

Top Producer/ President

Designated Realtor.  National Association of Realtor 

Massachusetts Association of Realtor.  

Boston Korea Columnist

Designation & Specialist

Million Dollar Guild, CLHMS, ABR, SRES, CRS

Phone 617-785-1675

Kakao Talk ID: Anna Jung 2022