미국 주택시장 침체 장기화… 집값·임대료 부담은 여전히 사상 최고 수준

미국 주택시장이 침체 국면에서 벗어나지 못하고 있는 가운데, 높은 집값과 임대료 부담으로 인해 저소득층의 주거 위기가 더욱 심화되고 있는 것으로 나타났다.

하버드대학교 주택연구합동센터(Joint Center for Housing Studies)가 17일 발표한 '2026 미국 주택 현황(State of the Nation's Housing)' 보고서에 따르면 주택 거래와 신규 수요는 둔화되고 있지만 주거비 부담은 여전히 사상 최고 수준에 머물러 있다. 

보고서에 따르면 기존 주택 거래량은 2023년 기록한 30년래 최저 수준에서 회복되지 못하고 있다. 2021년 610만 건에 달했던 기존 주택 판매는 최근 3년간 연간 400만 건 수준에 머물렀다. 신규 주택 판매 역시 큰 변화가 없었다. 

주택 수요 자체도 약해지고 있다. 지난해 미국의 가구 증가 수는 110만 가구로, 코로나19 팬데믹 기간의 연평균 200만 가구에서 크게 줄었다. 주택 소유 가구 증가세도 절반 수준으로 둔화되면서 주택 보유율은 2년 연속 하락했다. 

보고서는 경제 불확실성이 주택시장 침체를 부추기고 있다고 분석했다. 미국의 비농업 부문 일자리 증가 규모는 2024년 150만 명에서 지난해 11만6천 명으로 급감했다. 소비자 신뢰지수도 지난해부터 큰 폭으로 하락했으며, 이란 분쟁 이후인 올해 4월에는 2008년 금융위기와 코로나19 팬데믹 당시보다 낮은 수준까지 떨어졌다. 

그러나 수요 감소에도 주택 가격 부담은 좀처럼 완화되지 않고 있다.

신규 주택과 기존 주택의 중간 가격은 모두 40만 달러를 넘어섰다. 기존 주택 가격은 2020년 이후 전국적으로 54% 상승했으며, 현재 집값은 중간 소득의 약 5배에 달해 1990년대의 일반적 수준인 3배를 크게 웃돌고 있다. 

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높은 금리 역시 부담을 키우고 있다. 30년 고정 모기지 금리가 6% 이상을 유지하면서 중간 가격 주택을 구입할 경우 월 주거 비용은 2020년 초 1,700달러에서 지난해 말 3,100달러 수준으로 거의 두 배 가까이 증가했다. 이 비용을 감당하려면 연소득이 12만 달러 이상 필요해졌는데, 이는 2020년의 6만6천 달러에서 크게 높아진 수치다. 

공급 부족 문제는 다소 완화되고 있지만 저렴한 주택 부족 현상은 오히려 심각해지고 있다.

지난 10년 동안 임대주택 공급 증가는 대부분 고가 주택에 집중됐다. 월 임대료 1천 달러 이하의 주택은 700만 채가 사라졌으며, 대부분 철거되거나 더 비싼 주택으로 전환됐다. 연소득 7만5천 달러 이하 가구가 감당할 수 있는 매물도 2019년보다 60% 감소했다. 

특히 저소득층의 부담이 심각했다.

연소득 3만 달러 미만 임차 가구의 83%는 소득의 30% 이상을 주거비로 지출하고 있었다. 특히 소득의 절반 이상을 주거비로 사용하고 있는 저소득 가구는 66%에 이르는 것으로 조사됐다. 이들 가구는 임대료를 지불한 뒤 식료품, 의료비, 교통비 등 다른 생활비로 사용할 수 있는 돈이 월평균 210달러에 불과했다. 이는 2019년의 410달러에서 절반 가까이 감소한 수준이다. 

보고서는 최근 여러 주 정부와 지방정부가 주택 공급 확대를 위한 규제 완화에 나서고 있다고 소개했다. 뉴햄프셔와 텍사스, 플로리다 등은 상업지역 내 다가구 주택 건설을 허용하는 등 주택 공급 확대 정책을 추진하고 있으며, 연방정부 역시 저소득층 주택 세액공제(LIHTC) 확대 등을 추진하고 있다. 

보고서는 "주택 공급 확대를 위한 일부 긍정적인 움직임이 나타나고 있지만, 저소득 및 중산층 가구의 주택 접근성과 부담 가능성을 개선하기 위해서는 훨씬 더 강력한 정책 지원이 필요하다"고 지적했다. 

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