모기지 족쇄 풀려, 주택 시장 숨통 트이나 > 뉴스 보스톤코리아

(보스톤=보스톤코리아) 한새벽 기자 = 미국 주택시장을 짓눌러 왔던 강력한 요인 중 하나인 이른바 ‘모기지 락인(Lock-in) 효과’가 서서히 풀리고 있다는 분석이 나왔다.

워싱턴포스트 보도에 따르면, 최근 미국에서는 모기지 금리가 6%를 넘는 주택 보유자가 팬데믹 시기 3% 미만의 초저금리 대출을 유지하고 있는 보유자 수를 처음으로 넘어섰다. 이는 초저금리 대출을 포기하기 싫어 집을 팔지 않던 흐름이 점차 바뀌고 있음을 보여주는 지표로 해석된다.

그동안 주택 소유자들은 2021년 이전에 확보한 3% 미만의 저금리 대출을 잃고 6%대 금리로 갈아타는 것을 꺼리며 매물을 내놓지 않았다. 이로 인해 매물 부족이 심화되고 집값이 급등하는 ‘모기지 락인 효과’가 미국 주택시장의 핵심 구조적 문제로 지적돼 왔다.

부동산 앱 리벤처(Reventure)의 최고경영자 닉 걸리는 모기지 금리가 구조적으로 더 높은 수준에서 형성되는 것이 오히려 주택시장에는 긍정적일 수 있다며, 시간이 갈수록 락인 효과가 약화되고 매물이 늘어날 가능성이 크다고 분석했다.

다만 레드핀(Redfin)의 수석 이코노미스트 대릴 페어웨더는 이러한 변화가 단기간에 큰 시장 반전을 가져오지는 않을 것이라고 선을 그었다. 그는 4% 미만 금리 보유자까지 사실상 ‘락인 상태’로 봐야 한다며, 이 현상이 주택시장에 중요한 변수로 작용하는 데에는 앞으로도 4년에서 5년은 더 걸릴 수 있다고 말했다.

실제로 조사기관 뱅크레이트에 따르면, 미국 성인의 54%는 어떤 금리 수준에서도 집을 팔고 싶지 않다고 답했다. 또 응답자의 약 3분의 1은 모기지 금리가 6% 미만이어야 매도를 고려할 수 있다고 밝혔다.

한편 컬럼비아 비즈니스스쿨의 부동산 전문가 토마시 피스코르스키는 전체 주택의 약 40%는 모기지 자체가 없다는 점을 지적하며, 주택 거래 부진과 집값 상승의 원인을 락인 효과 하나로만 설명할 수는 없다고 분석했다. 그는 인건비와 건설비 상승 등 인플레이션 요인이 더 큰 영향을 미쳤다고 덧붙였다.

2026년 주택시장 전망은 엇갈린다. 리얼터닷컴(Realtor.com)은 기존 주택 거래가 소폭 증가하고 매물이 늘어날 것으로 내다봤고, 질로우(Zillow)는 거래량 증가와 함께 가격이 완만하게 오를 것으로 전망했다. 반면 전국부동상중개인연합(National Association of Realtors)는 기존 주택 판매가 두 자릿수 증가할 수 있다고 예상했다.

전문가들은 설령 락인 효과가 빠르게 약해진다 하더라도, 그것이 곧바로 주택 가격 하락으로 이어지지는 않을 것이라고 보고 있다. 주택시장 부담이 완화되기까지는 여전히 상당한 시간이 필요하다는 것이 공통된 진단이다.

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