보스톤코리아

(보스톤 = 보스톤코리아) 한새벽 기자 = 미부동산중개인협회(NAR)의 합의에 따라 집 매도인이 모든 수수료를 부담하는 현재의 부동산 매매 관행이 오는 7월부터 폐지될 예정이다. 이에 따라 향후 집을 팔고사는 절차가 이전에 비해 훨씬 복잡해지고 비싸질 수 있다는 지적이 일고 있다.

NAR은 1백 60만명의 회원을 보유해 사실상 미국내 부동산 산업계 그 자체라 할 수 있다. 이번 4억1천8백만 달러의 합의를 판사가 승인하는 경우 NAR은 더 이상 집 매도인의 중개인(sellers’ agents)이 받은 수수료를 구매인의 중개인(Buyer’s Agent)과 수수료를 반반으로 나누는 것을 의무화하지 않게 된다. 보통 매도인은 5-6%의 수수료를 부담하며 이는 두 중개인들이 반반으로 나누어 갖는다.

집을 소유한 매도인(seller)들은 팔고자 하는 집을 매물로 내놓을 때 부동산 중개인과 계약한다. 이 계약시, 매도인은 중개인에게 집 매각이 완료되면 판매금액의 일정 퍼센트를 수수료(commission)로 지불하기로 한다. 이 수수료의 퍼센트는 협상이 가능하지만 중개인들은 이를 집 소유주에게 반드시 설명해 주지는 않는다.

이번 변화로 집을 내놓는 매도인들은 수수료 결정시 더 많은 협상권을 갖게 될 전망이다. 그러나 구매자들은 부동산 중개인을 고용하면서 수천달러를 우선적으로 부담해야 할 수있다. 일반적으로 중개인들은 집 매물을 함께 둘러보고, 오퍼(Offer)를 제시하고 추후 구매 및 매도 계약인 P&S(purchase-and-sale agreement)를 처리하게 된다. 지금까지 구매자의 중개인은 매도인의 중개인으로부터 수수료의 절반을 받았으며, 이는 일반적으로 집의 판매 가격에 반영됐다. 따라서 구매인은 따로 수수료를 부담하지 않고 집을 구매할 수 있었다.

이 변화가 7월 중순에 시작한다 하더라도, 부동산 업계의 관행이 당장 바뀌지는 않을 것으로 보인다. 점차적으로 수년간에 걸쳐 바뀌게 될 것이다. 그러나 새로운 주택 매매 방식이 정착될 때까지 많은 변화가 발생할 것으로 예상된다.

집의 매매 과정에서 구매자, 매도자 그리고 부동산 중개인들은 새로운 매매 방식이 정착될 때까지 과거처럼 집의 구매와 다운페이먼트, 그리고 모기지 확보 등에만 집중할 수 없게 될 것이다. 많은 예측 불가능성 즉, 불편함이 따를 것으로 예상된다.

미국에서 주거용 부동산 매매는 매년 약 1천억달러의 수수료를 발생시켰다. 경제학자들은 매매의 양쪽 중개인을 분리시키는 것으로 수수료가 약 30% 낮아질 것으로 예상했다.

매사추세츠를 예로 들어보자. 워렌그룹의 자료에 따르면 2023년 매사추세츠 주택의 중간가격은 $570,000이었다. 만약 현재의 표준인 6%가 아닌 30%가 낮아진 4.8%가 된다면 매도인은 수학적으로 $6,840 절약할 수 있다. 그레이터 보스톤의 주택의 1백만달러 주택이라면 $12,000를 절약하게 된다.

집 매도인들을 대변해 NAR을 고소한 변호사들은 이 같은 매도인의 절약은 집값의 하락으로 이어질 것이라고 주장한다. 구매자의 중개인들은 비싼 집 판매로 챙기는 수수료의 인센티브가 없어지기에 비싼집 판매를 권유하는 ‘스티어링’도 없어질 것이라고 말했다.

그러나 1913년 이래 100여년 동안 정착되어온 부동산 수수료 관행이 하루 아침에 완전히 바뀔 수는 없다. 소비자연맹 대표인 스티븐 브로벡은 “부동산 업계는 앞으로 수년 동안은 이 관행을 유지하게 될 것”이라고 지적했다. 소비자들과 부동산 중개인들 중 상당수가 과거의 관행을 탈피할 때까지는 지금처럼 수수료가 집 판매가에 포함되는 것이 계속 될 것이라고 그는 예상했다.

누구에게 가장 좋을까?

집을 파는 매도인이 가장 큰 혜택을 볼 것으로 보인다. 더 이상 집주인이 모든 판매 수수료를 책임지지 않아도 되는 상황이다. 매도인의 중개인은 더 이상 2.5%-3%의 수수료를 보장받지 못할 수 있다. 중개인은 많은 구매자들로부터 오퍼를 받기 위해서는 구매자의 중개인에게 일정 부분의 수수료를 나눠야 한다는 부담도 받게 될 수도 있다. 추후 집주인들은 수수료를 퍼센트로 주지 않고 확정된 서비스 비용으로 지불할 수도 있게 된다.

구매자에게 돌아가는 이익은 거의 없다. 매도인이 수수료를 적게 낸다는 가정 하에 원하는 가격을 아주 낮게 설정할 가능성은 크지 않다. 특히 매물이 거의 없는 상황에서 가능성은 낮다. 심지어 호가를 낮게 설정한다 하더라도 구매인은 부동산 중개인을 고용하는데 낮아진 가격만큼 지출해야 할 수도 있다. 수수료를 선불로 지급하게 되면 그만큼 다운페이먼트가 줄어들게 되므로 모기지가 비싸지거나 좀더 저렴한 집을 찾아야 할 수도 있다. 부동산 중개인이 없이 집을 사려 한다면 일이 많을뿐더러 가장 큰 투자에 위험이 동반될 수도 있다.

구매자를 대변하는 부동산 중개인은 수수료를 매도자 중개인으로부터 받지 못하게 되는 경우 노력에 비해 소득이 적을 수도 있다. 특히 질로우(Zillow), 레드핀(Redfin) 등의 웹사이트에 많은 많은 집 매물을 찾아볼 수 있는 상황에서는 더욱 그렇다. 그러나 매도인의 중개인은 더 많은 수요를 창출하기 위해서 구매자의 중개인에게 일정부분을 지불하거나 기존의 관행을 그대로 유지할 수도 있다.

구매자의 중개인은 앞으로 반드시 구매자와 구체적인 보상관련 계약을 맺어야 한다. 지금까지는 이 같은 관행이 거의 사문화되었으나 매물 소개, 오퍼 제시, P&S, 그리고 클로징 등의 서비스에 대한 보상을 정확히 하게 될 것으로 보인다. 따라서 중개인이 제공하는 서비스와 시간에 따라 서비스 비용은 크게 달라질 수 있다.

첫주택 구입자의 경우 새로운 수수료체제는 바람직하지 않다. 일단 집 구매관련 정보와 경험이 없어 중개인의 역할이 정말 중요하기 때문이다. 중개인 수수료에 대한 이해도 어렵고 선불로 내는 등 가장 큰 어려움을 겪게 될 것으로 보인다. 다만 현재의 체제가 좀더 이어지게 될 것이므로 낙담하기에는 이르다.

투자은행 키페, 브루엣앤 우즈의 2023년 6월 보고서에 따르면 수수료 체계가 바뀌는 경우 수수료 수입이 30% 정도 적어질 것이며 미국내 부동산 중개인의 수는 현재 보다 적은 60%에서 80% 수준까지 적어지게 될 것으로 내다봤다. 소비자연맹 대표인 스티븐 브로벡도 앞으로 경제가 나빠지는 경우 부동산 중개업을 부업으로 하는 사람들의 경우 직업을 그만두게 될 것으로 내다봤다. 지난해 약 절반의 부동산 중개인들은 1채 또는 전혀 주택을 판매하지 못했다.

결국 앞으로 숙련된 부동산 중개인들만 더 공고한 위치를 다지게 되며 신규 진입 또는 부업 부동산 업자들의 경우 많은 어려움을 겪게 될 것으로 보인다.

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