주거용 대 상업용 (Residential vs. Commercial)
백영주의 부동산 따라잡기
보스톤코리아  2024-02-19, 11:35:33 
오늘은 주거용 주택과 산업용 부동산에 다른점에 대해서 써 보려고 한다.
특히 가격을 어떻게 측정하는지를 집중적으로 알려 드리려고 한다. Residential Real Estate 이란 주거용 부동산을 말한다.  그리고 Commercial Real Estate 란 상업용부동산이다.
여기서 내가 제일 많이 받는 질문이 있다.  Residential 과 Commercial Real Estate 중에 어디가 더 투자 가치가 있습니까?
제일 대답하기 싫고 대답하기 어려운 질문이다. 이 질문의 대답은 ‘아빠가 좋아요 엄마가 좋아요’ 라는 질문과 같다. Commercial Property가 아빠고 Residential Property가 엄마라고 보면 딱 맞는 표현같다.
많은 바이어분들이 집을 질로우(Zillow) 나 레드핀(Redfi)에서 찾으신다. 그리고 이 나온 가격이 적당한 가격인지를 나에게 물으신다.주택 가격은 지난 3개월에서 6개월에 팔린 집들을 기준으로 가격을 매긴다. 
상업용 건물은 현재 들어 오는 임대소득(income)이나 다시 지었을 때에 가격을 중심으로 가격이 정해진다. 상업용 건물에서 들어 오는 임대소득을 팔고자 하는 시장가격으로 나누는 것을 우리는 캡(cap)이라고 한다. Cap rate은 보통 3-20% 정도 사이다. 
캡(Cap)이 산업용건물에서는 시세라고 할 수 있다.
하지만 건물이 너무 낡아서 고칠 게 많다면 우리가 말하는 재건축 비용(replacement cos)로 가격을 매긴다.
주거용 건물과 상업용 건물을 임대를 주었을 때에 장단점을 비교 하자면 주택은 거의 주인이 관리를 해 주어야 한다.  반면 상업용건물은 임대해 들어오는 테넌트가 한다.  주거용은 1년 단위로 계약을 하는게 일반적이고 상업용은 3년 5년 10년이 일반적인 계약 기간이다.
주거용과 상업용건물에 융자에 대해서 알아 보자면 먼저 주택 융자 하시는 분이 대부분 상업용건물 융자를 하지 않는다.
융자에 조건은 거의 비슷하다. 사고자 하시는분의 현재 크레딧점수(credit), 소득 그리고 사고자 하는 주거용이나 산업용건물에서 나오는 임대소득을 본다.
팬데믹 이후에 주거용 건물의 수요도가 너무나 많이 높아졌다. 집에서 재택 근무를 하시는분들이 많기 때문이다. 상업용 건물에 투자는 본인이 비지니스를 하셔서 그 건물에 들어가 본인이 비지니스를 하실 수 있으면 가장 좋다. 
또한 주거용 투자나 상업용 건물 투자나 관리가 중요하다. 관리를 전문적으로 해 주는 Property Management Companies 가 지역마다 많다.
하지만 비용을 절약하고 싶다면 투자용 건물들이 본인이 관리를 할수 있도록 본인과의 거리를 항상 생각하고 투자해야 할것이다.



백영주 (Clara Paik)
Executive Manager
Berkshire Hathaway N.E. Prime Properties
Realtor, ABR., GRI. CCIM.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 781-259-4989
Fax 781-259-4959
Cell 617-921-6979


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백영주 칼럼니스트    기사 더보기
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