보스톤 주택 5채 중 1채는 개인 투자자가 구입, 주택난 가중
저소득층 거주 다세대 주택 타켓 투자, 간단 개조후 가격 올려
이스트보스톤, 린 등에서 저소득자들 젠트리피케이션
보스톤코리아  2023-12-05, 21:42:48 
(보스톤=보스톤코리아) 한새벽 기자 = 2014년부터 2018년까지 그레이터보스톤의 주택 가격 인상은 개인 투자자 또는 소규모 부동산업체의 적극적인 투자 자산 확보가 주요 원인이었던 것으로 나타났다. 이 기간동안의 판매된 주택의 20%는 개인 및 중소 민간 부동산 투자회사가 구입했으며 특히 투자에 적절한 2가구 또는 3층 3가구주택을 쓸어 담아 저렴한 렌트 및 주택 가격인상에 큰 역할을 한 것으로 조사됐다.

메트로지역계획카운슬(Metropolitan Area Planning Council, MAPC)의 11월 말 보고서에 따르면 부동산 투자자들의 주택구입은 2004년 16%에서 2018년 23%로 크게 증가했다. 투자자들은 때로 모기지가 필요한 주택 구매자들과의 입찰 경쟁에서 우위를 점하기 위해 가끔 현금으로 구입했다. 이들은 이스트 보스톤 등처럼 저소득 유색인종이 거주하는 지역의 주택 가격을 올리고 또한 렌트비를 대폭 올리거나 세입자를 축출하는 역할을 했다. 

카운슬의 마크 드레이슨 대표는 “좋은 투자처를 노리는 투자자들은 노년의 집주인들에게서 저렴하게 집을 구입하려 했다. 세입자들은 대부분이 시세보다 낮은 저렴한 렌트비를 내고 있기에 구입 후 렌트비를 대폭 끌어 올린다. 이들은 기존의 거주자들이 아닌 다른 고객 층에게 집을 렌트하게 되며 결국 이 같은 커뮤니티에서 사람들이 쫓겨나가게 되는 상황을 발생시킨다”고 말했다. 

대부분의 다가구 주택은 1백년이 넘을 정도로 오래된 집들이다. 따라서 낡고 좋지 않는 주택 상태로 인해 주택 가격도 높지 않고 렌트도 저렴하다. 이에 따라 이들 집들은 저소득층들이 기댈 수 있는 마지막 피난처 같은 역할을 해왔다. 

그러나 2-3가구 주택이 팔리게 되면 구입한 투자자들은 페인트 등 간단하고 겉모양만 살짝 바꾸는 개조(flip)를 거치며, 구입 후 2년내 구입한 비용보다 훨신 비싼 가격에 내놓았다. 주택을 팔지않고 보유하는 경우 투자자들은 렌트가격을 최대 70%까지 끌어올렸다. 

이로 인해 저소득 세입자들이 살던 곳을 떠나게 만드는 젠트리피케이션이 발생하게 된다고 이 보고서는 지적했다. 보스톤에서는 이스트보스톤, 린(Lyynn)의 일부가 대표적이며 40%이상의 주택이 투자자들에게 팔리고 있다. 

세입자 보호그룹인 홈포매스의 캐롤린 추 디렉터는 “초래되는 문제는 정말 처참하다. 내가 함께 일하는 사람들은 집주인이 집을 팔았다는 소리를 들으면 가슴이 덜컥 내려 앉는 경험을 하고 있다. 심지어 전문직을 보유한 사람들도 마찬가지다. 즉 조만간 렌트하던 집을 떠나야 한다는 것을 알기 때문이다”라고 말했다. 

지난 수십년간 미국의 주택은 아주 좋은 투자처였다. 대도시 주변 미국의 주택은 절대적으로 부족하고 지속적으로 가격이 상승했기 때문이다. 

미국내 연구는 지금까지 대규모 부동산 투자자들의 주택구매로 인한 가격인상에 주로 초점이 맞춰졌으나 이번 연구는 소규모 민간 투자, 개인 투자자들의 집값 변화에 미친 영향에 집중했다는 점에서 의미를 갖는다. 

이 카운슬에 따르면 개인 및 민간 투자자들을 일반적으로 LLC를 구성해 5년내 약 3개 이상의 주택을 구입했거나, 23년간 최소 3.45밀리언달러 이상 구입한 투자자, 또는 4가구 이상의 주택 구입자들로 규정했다. 

이 보고서에 따르면 그레이터 보스톤 지역에는 다른 미국내 도시처럼 대형 수십억달러 부동산 회사들의 저렴한 단독주택 구입 바람은 불지 않았으나 대신 개인 및 소규모 부동산 투자가들이 주택 가격 형성세 커다란 역할을 한 것으로 나타났다.

개인 및 중소투자자들은 MAPC가 연구한 23년의 기간동안 그레이터 보스톤 지역의 투자 구매 중 64%를 차지했으며 25%는 기관 투자자들이었다. 이 투자자들은 압도적으로 2가구 주택 및 3가구 주택을 구입했다. 일례로 2018년에는 투자자들의 2가구 주택 구입은 30%, 3가구 주택 구입은 50%를 차지했다. 

현재로서는 이 같은 투자를 막을 방법은 없다. MAPC는 부동산 양도세의 인상이 한 방법일 수 있다고 말하고 이는 투자자들의 주택구입과 매각을 축소시킬 것이며 이 세금으로 어포더블 하우징을 건축할 수 있다는 주장이다. 현재 부동산 양도세는 1천달러 당 $4.95이며 주택 매도인들이 부담한다. 

이와 함께 LLC의 회사 형태에 대한 투명성을 강화하는 것도 고려해야 한다는 지적이다. 현재의 LLC 투자로는 누가 구입했는지 알 수 없으나 이를 통해 누가 얼마만큼의 주택을 구입했는지 파악할 수 있게 된다는 것이다. 



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