건물의 효과적인 관리와 가치 상승
보스톤코리아  2007-11-10, 23:15:39 
인컴 프라퍼티(Income Property)를 갖고 있다는 뜻은 바로 건물 소유주인 투자자가 자신이 소유한 빌딩의 가치에 대해서 직접적인 영향을 줄 수 있다는 의미이고 이는 곧 투자자의 투자수익에 대한 이익으로 연결된다.  특히 투자자 자신이 직접 빌딩 관리를 하고 있을 때는 더더욱 그러하다.
효과적인 건물 관리로 빌딩을 인수한지 몇 개월 지나지 않았다 하더라도 시장의 방향과는 상관없이 빌딩에 대한 가치 상승효과를 누릴 수 있기 때문이다.
건물 관리를 효과적으로 하는 데는 네가지 기본적인 개념을 생각해 볼 수가 있다.
첫째로 효과적인 계획이 확실히 있어야 하고, 둘째로는 자기 자신이 건물 관리를 잘 할 수 있는가를 생각해야 하고, 셋째로는 투자자 자신의 재정 상태를 확실히 파악을 하고 있어야 하며, 마지막으로는 투자자 자신의 수완이 얼마나 있는지를 이성적으로 판단해야 한다.
우선 효과적인 계획이 있어야 한다.  일반적인 생각과는 달리 계획없이 빌딩을 구입한 투자가들이 빌딩 관리를 허술이 하는 모습을 종종 볼 수가 있다.  왜냐하면 이런 투자가들은 빌딩을 구입할 때 막연히 빌딩에 투자하면 돈을 벌겠지라고 생각하지만 실질적으로는 그들이 구입한 빌딩의 입주자들에 대한 파악이나 건물의 종류, 그리고 빌딩이 위치한 환경 등을 자세히 파악하지 못하고 구입하는 경우가 많기 때문이다.
이런 경우는 대부분 싼 가격이나 융자를 쉽게 받았다든지에 초점이 맞춰져 있는 경우가 많다.  이런식으로 구입하면 앞으로 당면해야 할 문제나 어려움 등을 생각하지 못해 구입 후에 자신도 느끼지 못한 문제에 부딪치는 수가 많다.  실제로 건물주 중에는 입주자와 계속해서 문제가 생겨 빌딩을 정리하는 경우도 발생하고 있다.
이렇듯 여러번에 걸쳐서 힘든 경험을 하면 실망감이 생기고 그 실망감은 바로 빌딩에 대한 관리 소홀로 이어지기가 쉽다.  따라서 자신이 건물관리를 효과적으로 할 수 있는지를 고려하고 또한 입주자들과의 관계를 어떻게 유지해야 하는지도 생각해 보아야 한다.
한 예로 자신이 직장이나 비지니스에서 블루칼라 종업원들과 많은 시간을 보내고 그들의 삶의 방식을 이해 할 수 있다면 그런 입주자들이 있는 건물이나 동네의 빌딩을 구입해도 무방하다.  그러나 직장에서나 비즈니스에서 항상 화이트칼라 사람만 접했다면 블루칼라 입주자가 대부분인 건물이나 동네는 안맞을 수도 있다는 얘기다.
그리고 투자가 자신의 재정 상태가 중요한 이유는 빌딩에서 수입만을 기대할 것이 아니라 그 건물을 위한 예산도 항상 같이 생각해야 하기 때문이다.  자칫하면 예산을 너무 낮게 세워 그 빌딩에 대한 가치를 떨어뜨릴 수 있다.
항상 명심할 것은 빌딩은 주인의 TLC(Tender-Loving-Care)가 항상 필요하고 이로 인해 가치를 보전하고 상승시킬 수 있다는 점이다.
마지막으로는 투자자의 빌딩관리 수완이다.  일례로 한 건물주는 1950년도 빌딩을 소유하고 있고 다른 주인은 1980년도 빌딩이 더 깨끗해 보이고 더 살고 싶은 생각이 들 수도 있다.  결론은 바로 건물관리다.  1980년도 건물 소유주는 사실 빌딩을 구입하고 그 빌딩에 대한 관리를 기본적인 것만 하고 하나도 손대지 않았고 1950년도 빌딩의 소유주는 조금 빌딩이 오래돼 그 동안 관리에 정성을 기울였던 것이다. 결과는 현재의 가치로 판명이 되는데 당연히 관리를 잘한 1950년도 빌딩이 상대적으로 가치를 더 많이 받고 팔리게 되는 것이다.
이렇듯 새 빌딩이나 오래된 빌딩을 막론하고 소유주의 관리 능력에 따라 나중에 그 건물의 가치에 많은 영향을 주게 된다.

백영주 부동산
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, Re/Max New England, Re/Max Platinum Club, Association of Board of Realtors, National Association of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Re/Max International, Boston Real Estate Board.

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