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생애 첫 주택 구입 전 알아야 할 것들
보스톤코리아  2016-08-01, 11:20:41   
처음으로 내집 장만에 나선 김미정(27 가명)씨는 요즘 고민이 많다. 부모님과 살면서 열심히 월급을 모았지만 미처 신용 점수까지 챙기지는 못했기 때문이다. 김 씨는 "다운페이먼트 자금을 모으는데만 신경을 썼는데, 막상 대출을 받으려고 하니 신용점수가 높지 않아서 이자율을 최저로 받기는 어렵다는 말을 들었다"고 말했다. 그러면서 "1년 정도 더 기다리면서 신용 점수를 쌓아야 할 것 같다"고 덧붙였다.

'세입자'에서 '집주인'으로 변신하는 과정이 첫 주택 구입자에게 쉬운 일만은 아니다. 전문가들은 "생애 첫 주택 구입은 감정적으로 롤러 코스터를 타는 것과 같다"며 "주택 구입 과정이 복잡하고 힘들게 느껴질 수 있지만 주요 과정을 미리 숙지한다면 어느 정도 자신감이 생길 것"이라고 조언했다.

생애 첫 주택 구매자가 내집 마련에 나서기 전 알아야 할 점들을 정리해본다.

신용 점수 확인부터
주택 모기지 대출을 받을 때 가장 중요한 요소 중 하나가 신용 점수다. 일반적으로 신용 점수가 일정 수준 이상이어야 대출 자격이 주어질 뿐만 아니라 점수가 높을 수록 낮은 이자율을 받을 수 있기 때문이다. 자신의 신용 점수가 납득하지 못할 정도로 낮다면 신용 보고 과정에서 오류가 있었을 수 있다. 

이 때는 신용 기관에 직접 연락해 문제를 확인하고 수정해야 한다. 과거 경제적인 어려움으로 현재 신용 점수가 낮더라도 회복할 수 있는 방법은 얼마든지 있다. 가장 간단한 방법은 자신의 모든 신용 카드의 사용 대금 납부 방식을 자동이체로 설정해 두고 연체하지 않는 것이다. 신용 점수에서 납부 기록은 35%를 차지하는 것으로 알려졌다.

예산을 정해라
신용점수 확인이 끝났다면 다음은 예산을 세울 차례다. 가장 정확히 자신의 예산을 정하는 방법은 대출 은행으로부터 예비 승인 서류를 받는 것이다. 전문가들은 매월 공과금을 포함한 대출 납부금이 자신의 세전 월급의 36%를 넘지 않는 게 좋다고 조언했다.

또 집을 구입할 때 다운페이먼트 외에도 주택 상태를 정밀 검사하는 홈 인스펙션과 클로징 비용 등이 필요하다는 점도 감안해야 한다. 클로징 비용에는 주택 가치 감정, 타이틀 보험, 변호사 비용 등이 포함되며, 보통 1만 달러 이상이 될 수 있다.

부동산 에이전트를 찾는다
집을 살 때 반드시 부동산 에이전트가 필요한 것은 아니다. 하지만 이들의 전문성은 복잡한 주택 구입 과정을 보다 수월하게 하는데 도움이 된다. 전미부동산중개인협회(NAR)의 제시카 라우츠 조사 및 연구부 디렉터는 "생애 첫 주택 구입자 그룹의 상당수를 차지하는 밀레니엄 세대(1980년 이후 출생자) 가운데 부동산 에이전트를 통해 집을 구입하는 비율이 기존 세대보다 훨씬 더 높은 것으로 나타났다"고 말했다. 

그러면서 디지털 문화에 익숙한 밀레니엄 세대가 정보를 얻는데는 어려움이 없지만 학자금 대출, 불확실한 경기 등으로 경제력이 약하고 집값은 오른 현재와 같은 시장에서 전문가의 도움이 필요하다는 인식이 강하기 때문이라고 분석했다.

전문가들은 구매자 입장에서 부동산 에이전트를 고를 때 부동산 중개인이 자신이 구입하려는 주택의 판매자를 동시에 대변하는 '듀얼 에이전트(Dual Agent)'인지 확인하는 게 좋다며, 이 경우 에이전트는 양쪽의 이익을 최대한 대변하는데 한계가 있다는 점을 알아야 한다고 귀띔했다.

구매 제안서(오퍼)는 전략적으로
자신이 그리던 꿈의 집을 찾았다면 다음 단계는 구매 제안서, 즉 오퍼를 제출하는 일이 남았다. 구입 가격을 제안할 때는 최근 주변에서 팔린 주택 가운데 크기와 구조, 리모델링 상황 등이 비슷한 매물을 비교 분석한 후에 결정해야 한다. 

구매 경쟁이 심한 지역이라면 부동산 에이전트와 상의해 일부 조항(Contingency)을 조정하는 방법을 사용할 수 있다. 반대로 공급이 수요를 초과한 구매자 위주의 시장이 형성된 곳이라면 클로징 비용을 판매자에게 요구하거나 판매 가격을 낮추는 등 상황에 맞는 전략이 필요하다.

전문가들은 구매자 입장에서 오퍼를 제출할 때 대출을 받아야 집을 사겠다는 금융 조항과 주택 정밀 검사에서 심각한 문제가 발견된 경우 계약을 파기하거나 집주인과 다시 협상할 수 있다는 것을 보장하는 홈 인스펙션 조항 등은 가능한 포함시켜야 한다고 조언했다.

클로징을 앞두고
업계 전문가들은 클로징을 앞둔 일주일 전과 하루 전 사려는 집을 다시 방문해 직접 점검할 것을 추천했다. 일주일 전 점검은 주택 검사 이후 수리 사항이 있을 경우 집수리가 제대로 됐는지 확인하는 게 주된 목적이다. 하루 전 점검은 판매자가 이사를 나가면서 집이 파손된 곳이 없는지, 냉장고나 조명 등 집 판매와 함께 전달되기로 약속된 물건이 그대로 있는지 확인하기 위해서다.

또 클로징을 앞두고 약 이틀 전 구매자는 연방주택국(HUD)의 '세틀먼트 스테이트먼트', 즉 주택 구입 명세서를 받게 되는데, 각 항목을 꼼꼼히 확인하는 게 좋다. 클로징을 앞두고 자신의 에이전트와 대출 은행, 타이틀 회사에 연락해 모든 서류가 제대로 준비 됐는지 최종 확인해야 한다.





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백영주 칼럼니스트    기사 더보기
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