보스톤코리아

[컨트랙터]

주택을 몇 번 리모델링하고, 크고 작은 집안 공사를 하다보면 저절로 배우게 되는 상식이지만 처음으로 집을 고치거나 좀 더 크게 증축할 때 고생을 했다거나 시공업자(컨트랙터)와 심하게 다투었다는 이야기를 곧잘 듣게 된다.

컨 트랙터를 잘못 선택하면 여러가지 문제가 발생한다. 컨트랙터가 공사비를 선불로 요구한 후 돈을 받고 나타나지 않는다거나 집주인이 원하는 것과 전혀 상관없는 방향으로 일을 해놓고 ‘나몰라라’식으로 행동하는 등 골치를 썩일 수가 있다. 따라서 같은 한인이라고 면허 없는 업자를 고용한다든가, 비교없이 한 사람하고만 계약한다든가 하는 일은 피해야 한다. 컨트랙터들이 집주인과 딜을 하는 과정에서 절대로 알려주지 않는 것이 무엇인지 살펴본다.

■ 라이센스 소지 여부

미국 경제가 좋아지면서 올해 주택 리모델링을 생각하는 홈오너가 많은 것 같다. 이로 인해 유자격, 무자격 컨트랙터 모두 짭짤한 재미를 볼 것으로 예상된다. 컨트랙터를 고용하는 홈오너 입장에서는 자격을 갖춘 컨트랙터와 그렇지 않은 컨트랙터를 구별하는 것이 쉽지 않다.

대부분 주들이 컨트랙터로 하여금 라이센스를 취득할 것을 요구하지만 일부 업자들은 라이센스를 전혀 신경 쓰지 않는다. 매사추세츠, 캘리포니아, 뉴저지, 플로리다 주 등이 강력한 컨트랙터라이센스 규정을 시행한다. 웬만해선 컨트랙터들은 자발적으로 라이센스 소비 여부를 알려주지 않는다. 결국 라이센스 소지 여부 확인은 집주인의 몫인 것이다.

■ 계약은 나에게 유리하다

일반적 으로 공사 계약서는 컨트랙터에게 유리하게 만들어지는 경우가 많은데 홈오너들은 이를 모르고 일을 진행시킬 때가 많다. 어떤 계약은 컨트랙터가 일을 시작하기 전 집주인이 돈을 내도록 명시하기도 하는데 만약 많은 돈을 사전에 지불할 경우 컨트랙터는 약속한 시간에 나타나 제대로 일을 해야 할 이유가 없다는 생각을 할 수도 있다. 한 전문가는 “돈을 미리 지불해야 하는 경우 공사비 총액의 30%를 넘지 않도록 할 것”을 조언했다.

그리고 마지막 페이먼트(총 공사비의 10% 정도)는 컨트랙터가 일을 마친 후 최소 30일간 홀드했다가 주는 것이 현명하다.

■ 돈만 챙기고 사라질 수도 있다

미 국소비자연맹이 지난 2012년 실시한 설문조사 결과에 따르면 주택리모델링과 관련된 불만이 전체에서 두 번째로 많았다. 불행하게도 일부 컨트랙터들은 공사 다운페이만 받고 종적을 감추는 수법을 사용한다. 2013년 뉴저지주에서 자신을 컨트랙터라고 소개한 한 남성은 세 가정으로부터 총 5만달러에 달하는 공사 착수금을 받은 집 내부를 파손하고 사라졌다. 용의자는 수사 당국의 추적 끝에 체포돼 대배심에 의해 기소됐다.

이 사건을 담당한 뉴저지주 유니언 카운티의 그레이스 박 검사는 “만약 피해가정이 당사자의 라이센스 소지 여부를 확인했더라면 불상사를 예방할 수도 있었다”며 “피해자들은 사기꾼에게 지불한 돈 외에 파손된 집 내부를 고치는 비용을 추가로 지출했다”고 밝혔다.

■ 언제든지 직업을 바꿀 수 있다

매년 미국에서 컨트랙터의 30%는 비즈니스가 잘 안 돼 직업을 바꾼다는 통계가 나와 있다. 손재주는 좋을지 몰라도 비즈니스는 잘 못하는 경우이다. 어떤 컨트랙터는 경기불황을 견디지 못해 명함을 바꾸기도 한다.

이런 이유 때문에 홈오너들은 최소 3년간의 경험이 있는 컨트랙터를 찾아야 한다고 전문가들은 강조한다.

■ 하청업자와 관계가 좋지 않으면 집주인이 손해 볼 수도 있다

홈 오너는 보통 한 사람의 컨트랙터에게 공사비를 지불하지만 이 컨트랙터는 지붕업자, 플러머 등을 하청업자로 고용해 필요한 일을 맡길 수가있다. 만약 하청업자가 컨트랙터로부터 받아야 할 돈을 받지 못하면 해당 주택에 대해 담보권을 설정할 수있다.

컨트랙터 역시 계약을 맺을 당시 동의한 금액을 집주인으로부터 받지 못하면 주택에 대한 담보권 설정이 가능하다. 이 같은 담보권이 설정되면 집주인은 재융자를 받을 수도, 집을 팔 수도 없게 된다.

■ 너무 낮은 가격은 좋은 사인이 아니다

전문가들은 주택 리모델링 업자를 선정하기 전에 최소한 3개의 견적을 받으라고 조언한다. 만약 한 업자가 다른 두 명의 업자보다 5~10% 정도 낮은 견적을 뽑아주면 이것은 좋은 신호가 아니라고 전문가들은 경고한다. 같은 지역에서 인건비와 재료비는 거의 차이가 나지 않는다. 따라서 한 컨트랙터의 견적이 너무 낮게 나왔다면 이 컨트랙터는 공사에 대한 지식이 없을 가능성이 높다.

일부 컨트랙터들은 공사현장에서 모든 하청업자들을 관리, 감독하는 ‘리드맨’(leadman)을 고용하지 않기때문에 경쟁업자에 비해 더 낮은 견적이 나올 수도 있다.

백영주

Clara Paik

Principal Broker

Boston New Star Realty Branch Owner

New Star Realty & Investment

Realtor, ABR., GRI.

Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.

Office 617-969-4989, 781-259-4989

Fax 617-969-4959, 781-259-4959

Cell 617-921-6979, 978-239-0141

E-mail: clarapaik@newstarrealty.com

Website: ClaraPaik.com & newstarrealty.com

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