주택의 양도(Selling Your Home)
주택소유자(Homeowner)를 위한 세무정보(3)
보스톤코리아  2018-06-18, 10:15:51 
주택을 양도하면 그 양도차익(capital gain)에 대해 양도소득세를 내야 한다.  그러나 일정요건을 갖춘 Main Home에 대해서는 최대 $250,000 (부부합산신고자 $500,000)을 소득에서 제외해 준다. 여기서 ‘Main Home’이란 납세자가 주로 거주하는 장소를 말하는 데, 두 채 이상의 주택에서 거주하는 경우 직장, 가족관계, 주소 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 판단한다. 

어떤 요건을 갖춰야 하나?
Main Home에 대한 세제혜택를 받기 위해서는 ①‘소유권요건(Ownership test)’과 ②‘거주기간 요건(Use test)’을 충족해야 한다. 즉, 양도일 현재 지난 5년의 기간 중 2년 이상 주택을 소유하고 있어야 하며, 지난 5년의 기간 중 2년 이상 그 주택에서 거주했어야 한다. 이 때 2년의 거주기간은 반드시 영속적이어야 하는 것이 아니며, 지난 5년의 기간 동안 실제로 거주한 기간을 합하여 2년 이상이면 된다. 
그리고 한번 Main Home에 대한 세제혜택을 받으면 2년이 지나야 다시 세제혜택을 받을 수 있다. 

얼마를 공제받을 수 있나?
요건을 갖춘 Main Home을 양도한 납세자는 그 주택의 양도로 발생한 이익 중 $250,000을 면제받을 수 있다. 따라서 주택의 양도차익이 $250,000을 초과하면 그 초과하는 금액에 대해서는 양도소득세를 내야 한다. 
한편, 부부합산신고(Joint return)하는 부부의 경우 아래의 요건을 갖추면 $500,000을 면제 받을 수 있다.

첫째: 결혼한 부부로서 부부합산신고할 것
둘째: 본인이나 배우자 중 어느 한 명은 소유권 요건을 충족할 것
셋째: 본인과 배우자 둘 다 거주기간 요건을 충족할 것
넷째: 본인과 배우자 둘 다 지난 2년내에 Main Home의 양도에 대한 세제혜택을 받은 적이 없을 것

부득이하게 2년의 요건을 충족하지 못한 경우에는?
부득이한 상황으로 소유권 요건과 거주기간 요건을 충족하지 못한 상태에서 Main Home을 양도하거나, Main Home에 대한 혜택을 받은 2년 내에 다시 Main Home을 양도해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 이 때에는 공제 가능한 금액 $250,000(또는 $500,000) 중 요건을 갖춘 기간에 해당하는 비율(=요건을 갖춘 월수 /24개월)에 상당하는 금액만큼 공제받을 수 있다. 예를 들어2017년 12월 31일에 요건을 갖춘Main Home을 양도하여 세제혜택을 받은 납세자(부부합산신고자)가 2018년 1월 1일에 새로운 주택을 취득하여 Main Home으로 사용하던 중 부득이한 상황이 발생하여 2018년 6월30일에 새로운 Main Home을 양도했다면, 이번에는 $125,000(= $500,000 x 6개월/ 24개월)을 공제 받을 수 있다.
여기서 부득이한 상황이란 직장이나 건강상의 이유로 주택을 양도한 경우, 예측하지 못한 상황(자연재해, 전쟁 또는 테러, 사망, 이혼, 쌍둥이 출산 등)이 발생한 경우, 그리고 이 외 부득이하게 주택을 양도할 수 밖에 없었다는 사실을 입증한 경우(심각한 경제문제 등)등이 포함된다.

주택을 다른 용도로 사용한 (Nonqualified Use) 경우는?
Main Home으로 사용하던 주택을 타인에게 임대하거나, 별장(vacation home)으로 사용하다 양도하거나, 반대로 임대 등으로 사용하던 주택을Main Home으로 사용하다 양도하는 경우가 있다. 이런 경우에는 총 capital gain을Main Home 기간에 대한 이익과 다른용도로 사용한 기간에 대한 이익으로 나눠 과세한다. 
따라서 다른 용도로 사용한 적이 있는 주택을 양도한 경우에는 

첫째: 그 이익을 ①Main Home 기간에 해당하는 이익과 ②다른 용도에 사용한 기간에 해당하는 이익(이익 x2009년 1월 1일 이후 다른 용도로 사용한 기간/총 소유기간)으로 나눈후, 
둘째: 이 중 다른 용도에 사용한 기간에 해당하는 이익에 대해서는 전액 양도소득세를 내며, Main Home에 해당하는 이익에 대해서는 $250,000(또는 $500,000)을 공제 한 후 그 초과하는 이익에 대해 양도소득세를 내면 된다.  

이 규정은 임대 등에 사용하던 주택을 양도하기전 Main Home 의 요건을 갖춰 양도함으로써 세금을 회피하는 것을 방지하기 위해 2009년 1월 1일부터 도입된 규정이다.
여기서 다른용도로 사용한 경우(nonqualified use)란 2009년 1월 1일 이후 납세자 또는 그 배우자 중 어느 누구도 주택을Main Home으로 사용하지 않은 기간을 말한다. 다만,

① Main Home으로 사용한 마지막 날 이후의 5년과 
② 군 복무기간(최대 10년) 및 
③ 직장이나 건강상의 이유 및 IRS가 정한 예기치 못한 상황이 발생하여 일시적으로(최대 2년)거주할 수 없게 된 기간은 다른 용도로 사용한 경우로 보지 않는다.


이명원 

한국공인회계사/미국공인회계사
(미국)MW LEE, CPA P.C.대표
(한국)호연회계법인 국제조세본부장
Boston Tel. 617-455-8073   Fax. 617-249-2088
Seoul Tel. 013-0533-9910 
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이명원 칼럼니스트    기사 더보기
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